כמלווי משקיעים פונים אלינו המון אנשים שאין להם ידע בנדל”ן כדי שנעזור להם למצוא דירה מצוינת להשקעה ראשונה. אנחנו חושבים שאם באים עם הבנה בסיסית של חלק מהמושגים זה הופך את תהליך ליווי המשקיעים למוצלח יותר ולתקשורת לזרום בקלות יותר. לכן הכנו את המדריך הזה שישרת אתכם במשקיעי נדל”ן ואותנו כמלווי משקיעים בנדל”ן.
בניין מגורים
בניין מגורים הוא מבנה שלפחות 50% משטחו מיועד למגורים. הוא משמש כמחסה קבוע למשפחות ויחידים, ומאפשר מגורים רציפים. בניין כזה יכול להיות בבעלות פרטית, משותפת או להיות מושכר לדיירים.
גוש חלקה
גוש רישום הוא שטח מוגדר במקרקעין המכיל חלקות ומגרשים. הוא משמש כיחידת מדידה ורישום במערכת המקרקעין הישראלית. נכון ל-2014, ישנם כ-28 אלף גושים בישראל, וכל גוש מקבל מספר ייחודי על ידי המרכז למיפוי ישראל.
מהווה ערך חד ערכי עבור כל נכס, דירה, או קרקע.
דו”ח אפס
דו”ח אפס הוא מסמך מקצועי הנערך על ידי שמאי עבור הבנק לפני תחילת פרויקט נדל”ני. הוא בוחן את כדאיות הפרויקט ומכיל פרטים מקיפים כגון תיאור הנכס, מצב משפטי, תכנוני וכלכלי. המטרה היא להבטיח את כדאיות ההשקעה ולהפחית סיכונים.
היטל השבחה
היטל השבחה הוא תשלום שמשלם בעל קרקע לרשות המקומית בגין עליית ערך הקרקע עקב שינויים בתכנית בנייה. כאשר תכנית מאפשרת בנייה נוספת או שימוש אחר, בעל הנכס נדרש לשלם היטל בשיעור מסוים מעליית הערך.
לפירוט נוסף מומלץ להאזין לפרק שלנו בפשוט נדל”ן :https://open.spotify.com/episode/1IzP11i8hCttnfLlq63Ckb?si=3818e694f5e44487
הלוואת קבלן
הלוואה או יותר מדוייק משכנתא שנלקחת ע”י רוכש של דירה על הנייר אבל משולמת ע”י היזם לתקופה קצובה ומהווה לרוב הטבה שבאה להקל על היזם ועל הרוכש גם יחד. לאחרונה בנק ישראל יצא בהצהרות לצימצום התופעה שהפכה למאוד נפוצה בשנת 2024. פירוט בפרק:
https://open.spotify.com/episode/495McmipU9dFANHkjJGacg?si=95535ab474744752
הערת אזהרה
הערת אזהרה היא רישום משפטי בטאבו המעיד על התחייבות או זכות בנכס. היא מונעת ביצוע עסקאות נוספות בנכס ללא הסכמת הצד הרשום. מטרתה להגן על זכויות הרוכש ולספק מידע עדכני על המצב המשפטי של הנכס. לרוב נשרמת הערת אזהרה מיד אחרי חתימת חוזה ולפני סיום העסקה והעברת כלל הכספים. לפירוט נוסף בפרק שלנו:
https://open.spotify.com/episode/5y4LrGsQWN2ghhEheN9l94?si=2c8d8c245f69413f
הפקעה
הפקעה היא פעולה שבה המדינה לוקחת רכוש פרטי לצרכים ציבוריים תמורת פיצוי כספי. היא מתבצעת לצורך פיתוח תשתיות כגון כבישים, מסילות ברזל או שירותים ציבוריים אחרים. ההפקעה נעשית על פי חוק, תוך מתן פיצוי הוגן לבעל הנכס.
הסכם שיתוף
הסכם שיתוף במקרקעין נערך בין מספר בעלים המחזיקים בנכס במשותף. ההסכם מגדיר את זכויות וחובות כל שותף, אופן השימוש בנכס וחלוקת הבעלות. הוא מאפשר לשותפים להסדיר את מערכת היחסים המשפטית ביניהם בצורה ברורה.
זכויות בנייה
זכויות בנייה מגדירות את היקף הבנייה המותר במגרש מסוים. הן נקבעות על ידי תכניות מתאר ותב”עות ומפרטות את מספר הקומות, אחוזי הבנייה ושטחי הבנייה המותרים. למשקיעים זהו כלי חשוב להבנת הפוטנציאל הכלכלי של נכס.
חוזה שכירות
חוזה שכירות הוא מסמך משפטי המגדיר את תנאי השכירות בין המשכיר לשוכר. הוא מפרט את גובה השכירות, משך השכירות, תנאים מיוחדים, זכויות וחובות של שני הצדדים. החוזה מהווה הגנה משפטית לשני הצדדים.
ערכנו וובינר בנושא: https://www.youtube.com/watch?v=hRZExv2yjHQ
מחיר למשתכן או דירה בהנחה
פרוייקט שהחל בתקופתו של השר כחלון בניסיון לבלום את מחירי הנדל”ן. בעצם מאפשר לזוגות זכאים לקבל הנחה משמעותית על נכסים למגורים על בסיס הגרלה לבעלי תעודת זכאות. הקלטנו 2 פרקים בנושא חלק א’ וב’
https://open.spotify.com/episode/32yYtCnzLWN5EzL6CZm5Ke?si=a043d7df1cfc4257
פינוי-בינוי
פינוי-בינוי הוא מיזם להתחדשות עירונית שבו דיירים מפנים מתחם מגורים ישן תמורת בנייה מחדש של האזור. היזמים הורסים מבנים ישנים ובונים מתחם חדש ומשודרג. הדיירים מקבלים דירה חדשה באותו מתחם בתמורה לפינוי דירתם הקודמת. יש לנו סדרת פרקים בנושא שמתחילה בפרק 87 וגם חברה שאמרגנת מתחמים בשום קפטן הוד
פריסייל
לעתים נקרא גם מכירה שקטה, הרעיון שהיזם מתחיל למכור את הדירות “לפני המכירה” בדרך כלל מדובר התנאים טובים יותר ובמחירים נמוכים מהמחיר בסייל הרגיל. לרוב יגלם גם הטבות תשלום. חשוב לציין שעל פי חוק המכר כל עוד אין היתר על היזם לגבות לא יותר מ7% וגם את הסכום הנ”ל לפהקיד בנאמנות עד להוצאת היתר. בפרק עם גרי פירטנו את תהליך הרכישה ובפרק עם איריס נגענו בדגשים המשפטיים לקראת רכישה:
https://open.spotify.com/episode/2WR0VdzK3oARsAkuNWjlz5?si=fe5918e5332c4767
https://open.spotify.com/episode/2Y5hVU4CTe5AtH1yIOr90D?si=d05d03c6412349e2
סקר שוק נדל”ני
סקר שוק נדל”ני הוא ניתוח מקיף של מצב שוק הנדל”ן באזור מסוים. הוא כולל נתונים על מחירי דירות, היצע וביקוש, מגמות השקעה ותחזיות עתידיות. משמש כלי חשוב למשקיעים להערכת כדאיות השקעה.
לפרטים נוספים – https://open.spotify.com/episode/3VXcwKXjyDZ7AC4pyMn7F0?si=a10c8f0deb324026
עסקת קומבינציה
עסקת קומבינציה היא עסקה שבה בעל קרקע מעביר את זכויותיו ליזם תמורת חלק מהדירות שייבנו על הקרקע. היזם מקבל זכויות בנייה ובעל הקרקע מקבל דירות חדשות במקום הקרקע המקורית.
קרוסלה
או גם קרוסלה כפולה המשמעות של אחזקה בדירה יחידה ולפני מכירתה קניית דירה נוספת והכרזה על נכס חליפי. באופן הזה אנחנו יכולים להחזיק בשני נכסים מבלי לשלם מס לתקופה מוגבלת. לפי נחוק היום מותר להחזיק בדירות יד שניה 18 חודשים ובדירות על הנייר שנה מקבלת מפתח. עוד פרטים בשני הפרקים בפודקאסט “בטח לא פראיירים”
https://open.spotify.com/episode/4eAZFx0eAIGqdvjrHZxj16?si=69ad04731bec42e4
שכירות מוגנת
שכירות מוגנת היא מעמד משפטי המעניק לדייר זכויות מיוחדות על פי חוק הגנת הדייר. הדייר נהנה מהגנות מיוחדות כנגד פינוי ויכול להמשיך ולגור בנכס גם לאחר תום תקופת השכירות המקורית.
שמאות מקרקעין
שמאות מקרקעין היא הערכה מקצועית של שווי נכס נדל”ני. שמאי מקרקעין קובע את ערך הנכס על בסיס פרמטרים כמו מיקום, גודל, מצב פיזי וביקוש בשוק. חוות דעת זו משמשת לצרכים משפטיים, מיסויים והשקעתיים.
פירטנו על חשיבותה של שמאות מוקדמת בפרק המעולה עם ייטב:
https://open.spotify.com/episode/2BX5uHSiY70UVDrulG2t5e?si=ddf95416093f4548
תזרים שלילי
כאשר גובה תשלום המשכנתא גבוהה מהשכירות המתקבלת אנחנו בעצם נמצאים בתזרים שלילי מההשקעה. בעקבות עליות הריבית של 2023 כמעט כל השקעה בדירה במשכנתא של 75% תוביל אותנו לתזרים כזה ובאופן מפתיע זה ככל הנראה הדבר המשתלם ביותר לעשות, הסבר מלא בפרק:
https://open.spotify.com/episode/0DITVlzNfNcbbC5QnSCBgU?si=c4c515cc1a6d4570 תמ”א 38
תמ”א 38 היא תכנית ממשלתית לחיזוק מבנים קיימים כנגד רעידות אדמה. היא מאפשרת לבעלי דירות להרחיב את זכויות הבנייה ולחזק את המבנה תמורת שדרוג מבני. התכנית מעניקה תמריצים כלכליים להתחדשות עירונית ושיפור עמידות המבנים.
תשואה
התשואה בנדל”ן מחשב את ההכנסה השנתית מהנכס ביחס למחיר הרכישה. הוא מאפשר למשקיעים להעריך את כדאיות ההשקעה על ידי חישוב אחוז ההכנסה השנתית מהנכס ביחס להשקעה הראשונית.
WANTED או דירת האווטר
לפני שיורדים לשטח, חשוב להחליט מה הם המאפיינים החשובים לנו כמשקיעים ולדסר אותם ע”פ סדר עדיפויות לדוגמא אם התחדשות עירונית מאוד חשובה לי לא אחפש דירות שלא עונות להגדרה גם אם נניח הן מתחת למחיר השוק
עוד פירוט על איך אנחנו עושים את זה בפרק: https://open.spotify.com/episode/3VXcwKXjyDZ7AC4pyMn7F0?si=ef966dab8011498e
מלווה משקיעים מקצועי יעזור לכם להבין את כלל המושגים הזה ולעשות את ההשקעה כיפית, זורמת ומוצלחת.
מוזמנים ליצור איתנו קשר להכיר את תהליך הליווי שלנו.
