מיקום ואופי: בת ים נהנית ממיקום אסטרטגי בלב גוש דן, עם רצועת חוף מרהיבה באורך של כ-3.5 קילומטרים. העיר מציעה שילוב ייחודי של אווירה עירונית תוססת עם קסם של עיירת חוף. קרבתה לתל אביב, חולון וראשון לציון הופכת אותה לאטרקטיבית במיוחד עבור אלו המבקשים ליהנות מכל העולמות – מגורים באזור שקט יחסית, אך עם גישה נוחה למרכזי התעסוקה והבילוי של המטרופולין.
היסטוריה: בת ים נוסדה בשנת 1926 בשם “בית וגן” על ידי קבוצת יזמים. לאחר קום המדינה, קלטה העיר גלי עלייה גדולים, שהשפיעו רבות על אופייה ועל התפתחותה. בשנת 1958 הוכרזה בת ים כעיר, ומאז היא ממשיכה לצמוח ולהתפתח.
דמוגרפיה: אוכלוסיית בת ים מונה כיום כ-130,000 תושבים, והיא מאופיינת במגוון תרבותי וחברתי רחב. בשנים האחרונות, ניכרת מגמה של התחדשות דמוגרפית, עם כניסה של משפחות צעירות וזוגות צעירים לעיר, לצד האוכלוסייה הוותיקה. חשוב לציין כי בעיר ישנו שיעור גבוה יחסית של קשישים, והשכר הממוצע נמוך מהממוצע הארצי.
התפלגות הגילאים בעיר מציגה תמונה ייחודית ביחס לממוצע הארצי:
אזרחים ותיקים (65+): 28.5% (ארצי 15.1%)
הנתונים מצביעים על כך שבת ים היא עיר עם שיעור גבוה משמעותית של אזרחים ותיקים ושיעור נמוך יותר של ילדים בהשוואה לממוצע הארצי. למעשה, בת ים היא העיר המבוגרת ביותר בישראל, עם גיל חציוני של 44.6 למבנה דמוגרפי זה השלכות עמוקות על שוק הנדל”ן וההשקעות בעיר. אוכלוסייה מבוגרת גדולה מייצרת ביקוש לדיור נגיש (למשל, דירות בקומות נמוכות או עם מעלית בפרויקטים חדשים), ולקרבה לשירותי בריאות ושירותים חברתיים המותאמים לגיל השלישי. פרויקטים של התחדשות עירונית, הכוללים לעיתים קרובות פינוי של דיירים ותיקים, צריכים להתייחס ברגישות לצרכים אלו ועשויים ליצור ביקוש לפתרונות דיור חלופיים או זמניים. השיעור הנמוך יחסית של ילדים עשוי להצביע על כך שהיצע הדיור הקיים פחות מותאם למשפחות גדולות, או לחילופין, שהעיר צריכה להשקיע במשיכת משפחות צעירות באמצעות פיתוח מתאים. משקיעים צריכים לקחת בחשבון נטיות דמוגרפיות אלו בעת הערכת סוגי נכסים ומיקומים. לדוגמה, דירות קטנות ונגישות או נכסים בקרבת מרכזים קהילתיים לגיל הזהב עשויים להיות מבוקשים יותר.
אחד המדדים החשובים לבחינת פוטנציאל השקעה בעיר הוא איתנותה הפיננסית של הרשות המקומית. בת ים עברה כברת דרך מרשימה בהיבט זה. לאחר שבשנת 2017 מונה לעירייה חשב מלווה עקב גרעונות כבדים, מאז כניסתו של ראש העיר צביקה ברוט לתפקיד בשנת 2019, הופעלה בעיר תוכנית הבראה כלכלית מקיפה. תוכנית זו הצליחה לחסל את הגרעונות והחובות שרבצו על קופת העירייה. כתוצאה מכך, תקציב העירייה זינק והגיע ל-1.3 מיליארד ש”ח (נכון למועד פרסום המקור, ללא תאריך עדכון). ההתאוששות הפיננסית המוצלחת של העיר מהווה אינדיקטור חיובי קריטי עבור משקיעים. היא מצביעה על ניהול עירוני משופר ועל סביבה יציבה יותר להשקעות ארוכות טווח ולפרויקטי פיתוח. עירייה בעלת בסיס כלכלי איתן מסוגלת להשקיע יותר בתשתיות, בשירותים ציבוריים ובתמיכה בפרויקטי פיתוח רחבי היקף, כגון אלו של ההתחדשות העירונית. מצב זה מפחית סיכונים עבור משקיעים הקשורים לחוסר יציבות מוניציפלית או לחוסר יכולת של העירייה לעמוד בהתחייבויותיה במסגרת הסכמי פיתוח.
ניתוח נתוני התעסוקה וההכנסה בבת ים (מעודכן לשנת 2023) חושף תמונה מורכבת. השכר הממוצע לשכיר עומד על 11,130 ש”ח לחודש, נמוך מהממוצע הארצי (14,027 ש”ח). גם ההכנסה החודשית הממוצעת של עצמאי בבת ים (9,366 ש”ח) נמוכה מהממוצע הארצי (11,180 ש”ח). אחוז השכירים המשתכרים עד שכר מינימום בעיר (24.6%) דומה לממוצע הארצי (24.9%), אך אחוז השכירים המשתכ rừng מעל ארבע פעמים השכר הממוצע נמוך משמעותית (0.9% בבת ים לעומת 2.9% ארצי). נכון ל-1 במרץ 2025, סך המבוטחים בביטוח לאומי בעיר עמד על 99,730, מתוכם 51.1% שכירים ו-12.4% עצמאים.
הפער בין רמות ההכנסה הנמוכות יחסית לממוצע הארצי לבין מחירי הנדל”ן העולים בעיר (כפי שיפורט בהמשך) עשוי להצביע על קושי גובר של תושבים קיימים לרכוש דירות. מצב זה עשוי, מחד, להגביר את הביקוש לדירות להשכרה. מאידך, פיתוח אזורי העסקים החדשים בעיר (ראו סעיף ג’) מכוון למשיכת מקומות עבודה המציעים שכר גבוה יותר. הצלחה במהלך זה עשויה, בטווח הארוך, להעלות את כוח הקנייה המקומי ולתמוך במחירי נכסים גבוהים יותר, אך גם להוביל לתהליכי ג’נטריפיקציה ודחיקת אוכלוסיות חלשות.
בת ים אינה מסתפקת עוד בתדמית של “עיר שינה” למי שמועסק בתל אביב, אלא שואפת להפוך למוקד תעסוקה משמעותי בפני עצמה. החברה הכלכלית חוף בת ים פועלת במרץ למיצוב אזורי המסחר והתעסוקה בעיר, ובדגש על “אזור העסקים” החדש, כמוקדי תעסוקה מטרופוליניים. תוכנית הדגל של העירייה כוללת הסבה של אזור התעשייה הישן וסביבתו למתחם עסקים מודרני ורחב היקף, המתוכנן לכלול כ-2.5 מיליון מ”ר של שטחי משרדים ומסחר. פרויקט “מגדלי אפטאון”, הכולל מגדל מגורים ומגדל משרדים, הוא אבן דרך משמעותית במימוש חזון זה. בנוסף, מקודם רובע עסקים חדש בדרום-מערב העיר עם פוטנציאל לבניית 2 מיליון מ”ר נוספים של משרדים.
תוכניות ספציפיות ברובע העסקים כוללות את תוכנית “המסגר”, המשלבת מגדל מגורים בן 42 קומות (335 יח”ד) עם מגדל תעסוקה בן 39 קומות, וכן תוכנית נוספת באותו מתחם עם מגדל תעסוקה בן 47 קומות. מסמך מדיניות מפורט לרובע העסקים קובע הנחיות לתכנון, פרוגרמה, פתרונות תחבורה, פיתוח נופי, היבטים סביבתיים ותשתיות. לצד הפיתוח החדש, קיימים בעיר אזורי תעסוקה ותיקים יותר, כגון סביבת קניון בת ימון ורחוב ניסנבאום, שם ממוקמים משרדי ממשלה ושירותים. בעיר פועל מגוון רחב של עסקים בתחומים שונים, החל משירותים ועד ייצור קל.
ההיקף העצום של שטחי המסחר והמשרדים המתוכננים (2 עד 2.5 מיליון מ”ר) מצביע על שינוי אסטרטגי שמטרתו להפוך את בת ים למרכז תעסוקה משמעותי, ולא רק לפרבר מגורים של תל אביב. זהו מהלך בעל פוטנציאל לשנות את כלכלת העיר ואת שוק הנדל”ן שלה בטווח הארוך. הצלחה במשיכת עסקים ויצירת מקומות עבודה איכותיים בתוך בת ים תקטין את תלות התושבים בנסיעות לתל אביב, תגדיל את הפעילות הכלכלית המקומית ותמשוך כוח עבודה חדש לעיר. כל אלו יזינו את הביקוש לדיור (הן להשכרה והן לרכישה) ויתמכו בעליית מחירי הנכסים, במיוחד בקרבת מרכזי התעסוקה החדשים. הצלחתם של רובעי העסקים הללו היא גורם מפתח לצמיחה בת קיימא של שוק הנדל”ן בבת ים.
לעיריית בת ים, באמצעות החברה הכלכלית חוף בת ים, יש יעדים כלכליים ברורים ושאפתניים :
בנוסף, ראש העיר, צביקה ברוט, מפגין מעורבות פעילה בהגנה על האינטרסים הכלכליים של העיר, ופועל נגד החלטות העלולות לפגוע בה, כגון גריעת שטחי מסחר מתוכניות פיתוח. קיומה של אסטרטגיה עירונית פרואקטיבית וברורה לחיזוק הבסיס הכלכלי של בת ים ולשיפור האטרקטיביות שלה, מגביר את אמון המשקיעים. מנהיגות חזקה וחזון מאוחד, אם ייושמו בעקביות, מפחיתים אי-ודאות עבור משקיעים ומאותתים על מחויבות לצמיחה, מה שהופך את העיר ליעד אטרקטיבי יותר להשקעות ארוכות טווח.
בת ים ניצבת בחזית מהפכת ההתחדשות העירונית בישראל, והיא אחת הערים המובילות בארץ בהיקף תהליכי פינוי-בינוי ותמ”א 38. בשנת 2022 דורגה העיר במקום הרביעי בישראל בהיקפי התחדשות עירונית. מתוך הכרה בחשיבות הנושא, הקימה עיריית בת ים מנהלת התחדשות עירונית ייעודית, שתפקידה לספק מידע, ליווי וסיוע לתושבים וליזמים המעוניינים לקדם פרויקטים בעיר.
אסטרטגיית ההתחדשות העירונית של בת ים מעוגנת בתוכנית כוללת ארוכת טווח, “בת-ים 2050”. תוכנית זו מתווה שלושה מסלולים עיקריים להתחדשות מבנים בעיר: “התחדשות בניינית” (ברמת הבניין הבודד), “התחדשות מקבצית” (טיפול במספר בניינים סמוכים), ו”התחדשות מתחם פינוי-בינוי” (הריסת מתחמים קיימים ובנייתם מחדש).
העיר מלאה בדוגמאות למתחמי פינוי-בינוי רחבי היקף, המשנים את קו הרקיע ואת המרקם העירוני:
ראש העיר, צביקה ברוט, הציג תפיסה חדשה לפיה בפרויקטים חדשים יוקצו כ-20% מהשטחים למגורים ו-80% לשימושים אחרים כגון מלונאות, מסחר ותעסוקה. גישה זו נועדה ליצור סביבה עירונית מאוזנת ובת-קיימא, ולא רק “שכונות שינה”. ההיקף העצום והגישה האסטרטגית להתחדשות עירונית הם הגורם המשמעותי ביותר המניע את השינוי בבת ים. אין מדובר רק בבניית בניינים חדשים, אלא בעיצוב מחדש של שכונות שלמות ושל המרקם הכלכלי והחברתי של העיר. הקמת מנהלת עירונית ייעודית ותוכנית אסטרטגית ארוכת טווח (“בת-ים 2050”) מעידות על מאמץ מתואם ורציני, ולא על פרויקטים אקראיים. עיקרון ה-80/20 של ראש העיר לפיתוח מעורב שימושים תורם ליצירת סביבה עירונית מאוזנת יותר. התחדשות מקיפה זו תוביל לעלייה משמעותית בצפיפות האוכלוסין, בביקוש לשירותים ובשינוי אופייה הכללי של העיר וערכי הנכסים בה. על המשקיעים להבין אילו אזורים עוברים התחדשות ואת אופיים הספציפי של הפרויקטים השונים.
לצד תנופת ההתחדשות העירונית, בת ים רוויה בפרויקטים חדשים של בנייה למגורים, מסחר ותעסוקה. אתרי נדל”ן מציגים רשימה ארוכה של פרויקטים חדשים למכירה, הכוללים מגדלי מגורים עם מאות יחידות דיור, במגוון רמות מחיר, החל מכ-2.3 מיליון ש”ח לדירות בפרויקטים סטנדרטיים ועד למעל 4 מיליון ש”ח ואף יותר בדירות יוקרה ובפרויקטים ייחודיים.
ברובע העסקים המתפתח מקודמים פרויקטים משולבים, כגון תוכנית אפרת השקעות (335 יח”ד ומגדל משרדים) ותוכנית המסגר (335 יח”ד ומגדל תעסוקה). פרויקטים נוספים פזורים בשכונות השונות: בשיכון עמידר (250 יח”ד), בשכונת רמת הנשיא (פרויקטים של 964 יח”ד ו-500 יח”ד), ברמת יוסף (פרויקט כצנלסון עם 700 יח”ד), ובשכונת פארק הים החדשה. תוכנית ענק שאושרה בצפון בת ים צפויה להוסיף 4,600 דירות חדשות במקום 1,600 קיימות.
המגוון הרחב של פרויקטים חדשים, ממגדלי יוקרה ועד דיור סטנדרטי יותר, הפרוסים על פני שכונות שונות בעיר, פונה לפרופילים שונים של משקיעים ולסגמנטים מגוונים של רוכשים. ההתמקדות בבנייה לגובה, עם מגדלים המגיעים ל-26, 28, 30, 40 קומות ואף יותר, מעידה על מגמה ברורה של הגברת הצפיפות העירונית, התואמת את המגמות בגוש דן כולו. הדבר מציע למשקיעים אפשרויות בחירה המבוססות על תיאבון הסיכון שלהם ושוק היעד (למשל, דירות יוקרה עם נוף לים לעומת יחידות נגישות יותר בשכונות מתחדשות).
טבלה 2: פרויקטים מרכזיים של התחדשות עירונית ופיתוח בבת ים
| שם הפרויקט/אזור | סוג הפרויקט | יזם (אם ידוע) | יח”ד מתוכננות (במקום קיימות) | שטחים נוספים (מסחר/תעסוקה/ציבור) | סטטוס (דוגמאות) |
| מתחם הרב לוי | פינוי-בינוי | א.י. אמריקה ישראל להשקעות ועוד | 1,728 (במקום 424) | חזית מסחרית, שטחי תעסוקה | מאושר |
| מתחם חלמית | פינוי-בינוי | עיריית בת ים, רשות ממשלתית | כ-1,839 (במקום 480) | מסחר, תעסוקה, שטחי ציבור | המלצה להפקדה |
| רובע אילון | פינוי-בינוי | מצלאווי ונצבא | 1,078 | שטחי מסחר ומשרדים | בתכנון/ביצוע |
| תוכנית המסגר (רובע העסקים) | בנייה חדשה (משולב) | פיבקו אדריכלים (תכנון) | 335 יח”ד | מגדל תעסוקה 39 קומות, 2 דונם מבני ציבור | מאושר |
| תוכנית אפרת השקעות (רובע העסקים) | בנייה חדשה (משולב) | אפרת השקעות | 335 יח”ד | מגדל משרדים 39 קומות | מאושר |
| צפון בת ים (בלפור-העצמאות) | פינוי-בינוי | רשות ממשלתית, עיריית בת ים | 4,600 (במקום 1,600) | מסחר, תעסוקה, שטחי ציבור | בדיון בוותמ”ל |
| רמת הנשיא (אלמוג) | התחדשות עירונית (מגה-פרויקט) | אלמוג | 964 (במקום 224) | 6,000 מ”ר מסחר ומשרדים | בקשת היתר |
| רחוב כצנלסון (תדהר) | פינוי-בינוי | תדהר | 700 (במקום כ-200) | מעל 10,000 מ”ר תעסוקה ומסחר | אושר למתן תוקף |
ההשקעה המאסיבית בתשתיות תחבורה מהווה נדבך קריטי בפיתוחה העתידי של בת ים וצפויה להשפיע באופן משמעותי על ערכי הנדל”ן בעיר. הקו האדום של הרכבת הקלה כבר פועל ועובר דרך העיר, עם תחנות מרכזיות כמו “הקוממיות” ו”יוספטל”. השפעתו על מחירי הנדל”ן באזורים הסמוכים לתוואי כבר ניכרת, עם עלייה בביקושים ובמחירים. בנוסף, קו המטרו M3 העתידי מתוכנן לעבור בבת ים ולכלול מספר תחנות בעיר (כגון “הקוממיות” ו”יוספטל בת ים”), שיחברו אותה באופן מהיר ויעיל למוקדים נוספים בגוש דן, כולל נמל התעופה בן גוריון. כחלק מהתפיסה התכנונית המעודדת שימוש בתחבורה ציבורית, ניכרת מגמה של הפחתת תקני חניה בפרויקטים הנבנים בסמיכות לתחנות הסעת המונים.
לצד פיתוח התחבורה, מושקעים משאבים רבים בשדרוג תשתיות חיוניות נוספות. תאגיד המים העירוני “מי בת ים” מוביל פרויקטים רחבי היקף לפיתוח והקמת מערכות מים וביוב מתקדמות בשכונות חדשות, דוגמת שכונת פארק הים. במקביל, מתבצע שדרוג מקיף של תשתיות מים וביוב בשכונות הוותיקות של העיר, בעלות של עשרות ומאות מיליוני שקלים. פרויקטים אלו כוללים החלפת צנרת ישנה בצנרת חדישה ושיפור אמינות מערכות אספקת המים. קבלני תשתיות ופיתוח רבים פועלים בעיר במגוון תחומים, החל מעבודות עפר וכלה בהנחת תשתיות בניין וכבישים.
ההשקעה המשולבת בתשתיות תחבורה מתקדמות ובתשתיות חיוניות אחרות היא מנוע צמיחה ארוך טווח עבור שוק הנדל”ן בבת ים. שיפור הקישוריות לתל אביב ולמרכזי תעסוקה ובילוי אחרים יגדיל משמעותית את האטרקטיביות של העיר למגורים ולהשקעה. עדויות מהארץ ומהעולם מראות באופן עקבי כי קרבה לתחנות הסעה המונית מעלה את ערכי הנכסים ואת ביקושי השכירות. שדרוג תשתיות המים והביוב מבטיח שהעיר תוכל לתמוך בצפיפות האוכלוסין הגוברת ובפרויקטי הפיתוח החדשים. שילוב זה של שדרוג תשתיות מפחית סיכונים בפיתוח ומאותת על פוטנציאל צמיחה חזק בעתיד, במיוחד עבור נכסים הממוקמים בקרבת התחנות החדשות.
לבת ים חזון תכנוני ברור וארוך טווח, המעוגן בתוכנית כוללת להתחדשות עירונית המכונה “בת-ים 2050”. תוכנית זו מתווה אסטרטגיה תכנונית מקיפה לשני העשורים הבאים, וכוללת בחינה של כושר הנשיאה העירוני (מבחינת יחידות דיור, פרוגרמה ציבורית ותשתיות) וקביעת הנחיות לפיתוח המערכת האורבנית, עיצוב המרחב הציבורי ופיתוח מרכזים עירוניים. תוכנית התחדשות כוללנית נוספת צופה פוטנציאל של עד 110 אלף דירות בעיר, לצד 1.5 מיליון מ”ר למסחר ותעסוקה, בבנייה שתנוע בין 8 ל-40 קומות, ואף אזורים ללא הגבלת גובה.
מסמכי מדיניות עירוניים ואסטרטגיות תכנון זמינים לעיון הציבור באתר האינטרנט של עיריית בת ים. העירייה מאפשרת איתור של תוכניות בניין עיר (תב”ע) ספציפיות, כגון תוכנית חוף הים או תוכנית שכונת פארק הים, דרך אתר ההנדסה העירוני. דגש מיוחד ניתן להתחדשות עירונית במתחמים הסמוכים לציר הרכבת הקלה, למשל לאורך רחוב ניסנבוים. קיומה של תוכנית אב אסטרטגית ארוכת טווח, בניגוד לצמיחה אקראית, מספקת מידה של ודאות ויכולת חיזוי עבור משקיעים. גישה מובנית זו מאפשרת למשקיעים להבין את מסלול הצמיחה של העיר, לזהות אזורים המיועדים לפיתוח מואץ, ולהתאים את האסטרטגיות שלהם לתוכניות העירוניות, מה שעשוי להוביל להשקעות בטוחות ורווחיות יותר.
בת ים מתהדרת בנכסים טבעיים מרשימים, ובראשם רצועת חוף יפהפייה, פארקים וטיילות מטופחות. טיילת בת ים מהווה מוקד בילוי מרכזי, במיוחד בחודשי הקיץ, ומושכת אליה תושבים ומבקרים רבים עם זאת, לצד יתרונות אלו, העיר מתמודדת עם אתגרים בתחום איכות החיים. סקרי איכות חיים ארציים דירגו את בת ים במקום נמוך יחסית, ואף במקום האחרון בשנים 2023 ו-2024 מבין הערים הגדולות. נתוני הסקר הצביעו על שביעות רצון נמוכה של התושבים מהניקיון בעיר (40.1% מרוצים, מקום 18 מתוך 19 ערים שנבדקו) וכן מפארקים ושטחים ירוקים (מקום 15 מתוך 19). גם נושא הביטחון האישי עלה כנושא מדאיג בסקר.
חשוב לציין כי עיריית בת ים מודעת לאתגרים אלו ונוקטת מהלכים לשיפור המצב. לדוגמה, לאחרונה החלו עבודות להקמת פארק תצפית הים, ומתוכננים פארקים נוספים. הפער בין הנכסים הטבעיים האטרקטיביים של העיר לבין מדדי שביעות הרצון הנמוכים יחסית בתחומים מסוימים, מציג הן סיכון והן הזדמנות למשקיעים. מחד, אזורים הסובלים מתדמית נמוכה עקב בעיות ניקיון או שטחים ירוקים מוזנחים עלולים להיות פחות אטרקטיביים לדיירים ולמשקיעים. מאידך, הצלחה של העירייה בשיפור היבטים אלו עשויה להוביל לעליית ערך משמעותית באותם אזורים. משקיעים שיזהו אזורים המיועדים לשיפור ושדרוג עשויים ליהנות מפוטנציאל השבחה גבוה. הדבר מדגיש את החשיבות של בדיקת נאותות מעמיקה ברמת השכונה הבודדת.
עיריית בת ים מייחסת חשיבות רבה למערכת החינוך ומשקיעה משאבים ניכרים בבינוי ושדרוג של גני ילדים ובתי ספר, בחידוש ציוד ובהטמעת תוכניות לימוד מתקדמות. התפיסה החינוכית בגיל הרך בעיר מתמקדת במתן מענה מיטבי להתפתחות הרגשית, החברתית, הקוגניטיבית והמוטורית של כל ילד וילדה. מידע נוסף ופרטי יצירת קשר עם מחלקת גני הילדים ומנהל החינוך העירוני זמינים לתושבים.
ההשקעה בחינוך נושאת פירות, ובשנים האחרונות זכתה מערכת החינוך של בת ים להכרה והוקרה. העיר חגגה הישג היסטורי עם זכייתה בפרס החינוך הארצי לשנת תשפ”ה. בנוסף, שמונה חטיבות עליונות בעיר זכו להצטיינות על הישגים ערכיים, חברתיים ולימודיים מטעם משרד החינוך. רשימת בתי הספר המצטיינים כוללת את אולפנת צביה בת ים, אורט רמת יוסף, “בית וגן דרכא”, “נתיבות רבקה”, תיכון חשמונאים, תיכון ז’קלין כהנוב (ברנקו וייס), אורט מלטון ותיכון חדש דרכא.
נתוני הזכאות לתעודת בגרות בבת ים מרשימים ומצביעים על מגמת שיפור מתמדת. נכון לאוקטובר 2024, דיווחה העיר על שיא של 92% זכאים לבגרות מבין התלמידים שניגשו לבחינות, נתון הגבוה משמעותית מהממוצע הארצי שעמד על 76.3% באותה שנה. נתוני משרד החינוך לשנת הלימודים תשפ”ג כללו גם התייחסות לאחוזי הזכאות בחמש יחידות לימוד במקצועות הליבה מתמטיקה ואנגלית. מידע נוסף על בתי הספר בעיר, דירוגים ותוצאות מבחני מיצ”ב זמינים גם בפלטפורמות מקוונות כגון אתר “מדלן”.
הביצועים המרשימים של מערכת החינוך בבת ים, לרבות הזכייה בפרסים ארציים ושיעורי הזכאות הגבוהים לבגרות, מהווים נכס משמעותי עבור העיר. מערכת חינוך איכותית היא גורם משיכה מרכזי עבור משפחות צעירות ומשפרי דיור. משיכת אוכלוסייה זו, בתורה, יוצרת ביקוש קשיח לדיור משפחתי (דירות 3 חדרים ומעלה, דירות עם מרפסות או גינות במידת האפשר, ונכסים בקרבת בתי ספר איכותיים) ותורמת ליציבות שכונתית. דמוגרפיה זו תומכת בשוק שכירות יציב לטווח ארוך ובשוק בעלי בתים חזק, מה שמהווה גורם חיובי עבור משקיעי נדל”ן.
בת ים מתאפיינת בחיי קהילה פעילים ומגוונים. בעיר פועלות ארבע “קהילות תומכות” המיועדות לאזרחים ותיקים, המונות יחד כ-800 בתי אב. קהילות אלו מספקות מגוון שירותים, תמיכה ופעילויות חברתיות לאוכלוסייה המבוגרת בעיר. כמו כן, קיימות בעיר קהילות דתיות מגוונות, ביניהן קהילת חב”ד הבולטת, המונה כ-100 משפחות ומפעילה מוסדות רבים, כולל בתי כנסת, גני ילדים, תלמוד תורה וכולל אברכים.משרדי הרווחה והשירותים החברתיים של העירייה פעילים ומספקים מענה לצרכים שונים של התושבים.
רשת ענפה של מרכזים קהילתיים (מתנ”סים) פזורה ברחבי העיר, וכוללת בין היתר את מתנ”ס גורדון, כותר הפיס, בית צדיק, מתנ”ס עופר, יגלום, הבונים, גאולים וכנרת. מרכזים אלו מציעים מגוון רחב של חוגים, סדנאות ופעילויות לכל הגילאים, החל מפעוטות ועד לגיל הזהב, בתחומים כמו ספורט, אמנות, מוזיקה, העשרה ועוד. חיי הקהילה הפעילים, ובפרט התוכניות המיועדות לאזרחים ותיקים והקהילות הדתיות המבוססות, פונים לדמוגרפיות ספציפיות ומשמעותיות בעיר. בהתחשב באחוז הגבוה של אזרחים ותיקים בבת ים, שירותים אלו הם קריטיים ובעלי ביקוש רב. עבור משקיעים, הדבר עשוי לתרגם לאטרקטיביות מוגברת של נכסים הממוקמים בקרבת מרכזים קהילתיים אלו או מוסדות דת רלוונטיים, וליצור הזדמנויות בשווקי נישה.
בת ים מציעה היצע תרבותי מגוון. היכל התרבות העירוני מהווה מוקד מרכזי לפעילות תרבותית, ומארח באופן קבוע הצגות תיאטרון, מופעי מוזיקה, הרצאות וטקסים עירוניים. לוח ההופעות של ההיכל עשיר וכולל אירועים לכל המשפחה. בעיר פועלים גם מספר מוזיאונים, ביניהם מוזיאון בת ים לאמנות עכשווית, מוזיאון בית ריבק (המוקדש ליצירתו של האמן איסאק ריבק) ומוזיאון מורשת בת ים, המתעד את תולדות העיר. בעבר התקיימו בעיר פסטיבלים בינלאומיים לתיאטרון רחוב וביאנלה לאדריכלות נוף עירוני, שהעשירו את חיי התרבות המקומיים. האמפיתיאטרון ההיסטורי, הממוקם בסמוך לחוף הים, שימש בעבר למופעים עירוניים גדולים.
כעיר חוף, בת ים מציעה מגוון רחב של אפשרויות בילוי ופנאי באוויר הפתוח. טיילת החוף של בת ים היא מוקד משיכה מרכזי, הומה אדם במיוחד בחודשי הקיץ, וכוללת מסעדות, בתי קפה, בתי מלון ואמפיתיאטרון. לעיר חופי רחצה מוסדרים ויפים, ביניהם חוף הסלע המפורסם, הכולל שובר גלים היוצר לגונה מלאכותית גדולה המתאימה לרחצה בטוחה לכל הגילים. בעיר פזורים פארקים וגנים ציבוריים, כגון גן הסלעים. עם זאת, כפי שצוין קודם, סקרי שביעות רצון הצביעו על ביקורת מצד התושבים בנוגע לכמות ואיכות השטחים הירוקים בעיר.בת ים מציעה גם מגוון פעילויות ספורט, כולל קבוצות כדורגל, כדורסל, כדורעף, אגודת שחייה פעילה ושבט “צופי ים” המקיים פעילות ימית לנוער.
בעוד שלבת ים נכסי פנאי טבעיים משמעותיים כמו חוף הים והטיילת, חוסר שביעות הרצון של התושבים מפארקים ושטחים ירוקים אחריםמצביע על הזדמנות. פרויקטים חדשים של מגורים שישלבו שטחים ירוקים איכותיים ונגישים, או כאלה שייבנו בקרבת פארקים חדשים או משודרגים (כמו “פארק תצפית הים” המוזכר ב-7), עשויים לזכות ביתרון תחרותי ולמשוך ביקוש גבוה יותר. בעידן בו תושבים עירוניים מייחסים חשיבות גוברת למרחבים ירוקים לצורך פנאי ורווחה, היבט זה יכול להוות גורם מבדל משמעותי בשוק הנדל”ן הצפוף של גוש דן, וליצור פוטנציאל לערכי נכס גבוהים יותר.
רוצים ניתוח מלא של עסקת נדל״ן
השאירו פרטים ונציגנו יחזרו אליכם בהקדם
שוק הנדל”ן בבת ים פעיל ותוסס, עם מגוון רחב של עסקאות המתבצעות באופן שוטף. על פי נתונים עדכניים, המחיר הממוצע לקניית דירה בבת ים עומד על כ-2,164,310 ש”ח.
טבלה 3: עסקאות נדל”ן נבחרות מהתקופה האחרונה בבת ים (2024-2025)
| כתובת | מספר חדרים | גודל (מ”ר) | קומה | שנת בנייה | מחיר מכירה (ש”ח) | מחיר למ”ר (ש”ח) | תאריך עסקה | מקור נתונים |
| שדרות העצמאות 30 | 3 | 80 | 3 | 1970 | 2,130,000 | 26,625 | 29.4.2025 | 27 |
| יצחק שדה 10 (מגדל אשדר) | 3.5 | 82 | 15 | 2011 | 3,150,000 | 38,414 | 24.4.2025 | 27 |
| הלפר 29 | 2 | 43 | 3 | 1970 | 1,650,000 | 38,372 | 24.4.2025 | 27 |
| כצנלסון ברל 59 | 3 | 67 | 1 | 1970 | 1,360,000 | 20,298 | 23.4.2025 | 27 |
| בלפור (ללא מספר) | 2.5 | 66 | 3 | 2029 (חדש) | 1,170,000 | 17,693 | 21.4.2025 | 52 |
| בלפור 95 | 2 | 43 | קרקע | 1960 | 1,560,000 | 36,162 | 14.4.2025 | 52 |
| רח’ בר אילן | 3 | 76 | 7 | – | 2,300,000 | 30,263 | (לא צוין) | 53 |
| המעפילים | (לא צוין) | 99 | 2 | – | 2,250,000 | 22,727 | (לא צוין) | 53 |
| בלפור (דירת 4 חדרים) | 4 | 107 | קרקע | – | 2,200,000 | 20,560 | (לא צוין) | 53 |
מחירי דירות בפרויקטים חדשים יכולים לנוע בטווח של 27,000-30,000 ש”ח למ”ר, ובפרויקטים יוקרתיים במיוחד, בעיקר אלו הממוקמים בקו ראשון לים, המחירים יכולים להאמיר עד כדי 70,000 ש”ח למ”ר. הנתונים בטבלה מציגים מגוון רחב של מחירים, המשקפים את ההבדלים בין דירות ישנות לחדשות, מיקומים שונים, גודל הנכס ומצבו.
מגמת המחירים בבת ים בשנים האחרונות היא עלייה ברורה, לעיתים בקצב העולה על הממוצע הארצי. מגמה זו מונעת במידה רבה על ידי תנופת ההתחדשות העירונית והציפייה להשבחת נכסים כתוצאה מפרויקטים של פינוי-בינוי. המחירים הנוכחיים בשוק כבר מגלמים חלק מההשבחה העתידית הצפויה ממימוש פרויקטים אלו.
התשואה משכר דירה בבת ים עומדת על כ-2.4% בממוצע. בדירות קטנות יותר, התשואה נוטה להיות גבוהה יותר ועשויה להגיע לכ-3.5%. משקיעים רבים בעיר אינם מסתפקים בתשואה השוטפת משכירות, אלא בונים בעיקר על רווחי הון (השבחה) כתוצאה מפרויקטי פינוי-בינוי, שם פוטנציאל עליית הערך יכול להגיע ל-30%-40% ואף יותר. שוק השכירות בעיר נחשב לתוסס, עם ביקושים גבוהים הנובעים מהקרבה לתל אביב ומהנגישות התחבורתית המשתפרת. דירות 3 חדרים מושכרות במחירים של 4,500 ש”ח ומעלה לחודש, ודירות 4 חדרים ב-6,000 ש”ח ומעלה.
המשמעות עבור משקיעים היא שהאסטרטגיה המרכזית בשוק הנדל”ן של בת ים כיום נסובה סביב פוטנציאל עליית ערך הנכסים, המונע מההתחדשות העירונית ומשדרוג התשתיות, יותר מאשר על תשואות שכירות גבוהות במיוחד. התשואות השוטפות משכירות הן צנועות יחסית (2.4%-3.5%), אך האפשרות לרווח הון משמעותי של 30%-40% כתוצאה מהצלחת פרויקט התחדשות עירונית היא האטרקציה המרכזית עבור משקיעים רבים. עליית מחירי הנכסים בשנים האחרונות תומכת במגמה זו של התמקדות ברווחי הון. לפיכך, בעוד שהכנסות משכירות מספקות תזרים מזומנים, ההנחה המרכזית להשקעה בבת ים, כפי שעולה מהחומרים, נשענת במידה רבה על עליית ערך עתידית הקשורה להתפתחותה המחודשת של העיר.
זיהוי אזורים בעלי פוטנציאל השבחה גבוה הוא מפתח להשקעה מוצלחת. בבת ים, מספר שכונות ואזורים בולטים מבחינה זו:
“נקודות המפתח” להשקעה (“sweet spots”) עשויות להימצא בשכונות מבוססות העוברות התחדשות (כמו רמת יוסף) או באזורים מתפתחים עם קישורי תשתית טובים (כמו תל גיבורים או אזורים ליד תחנות תחבורה חדשות). אזורים אלו עשויים להציע איזון טוב יותר בין מחיר כניסה נוכחי לפוטנציאל עליית ערך עתידי, בניגוד לאזורים שכבר מתומחרים גבוה, כמו חלקים מסוימים בשכונת פארק הים. השילוב של התחדשות עירונית קיימת עם נגישות לשירותים ותיקים בשכונת רמת יוסף, או נקודת כניסה נמוכה יותר עם פוטנציאל פיתוח בשכונת תל גיבורים, יכולים להציע תשואות מותאמות סיכון טובות יותר עבור סוגים מסוימים של משקיעים. קרבה לתחבורה ציבורית חדשה צפויה להוות גורם מאיץ ערך אוניברסלי בכל העיר.
השקעה בנדל”ן בבת ים, כמו כל השקעה, כרוכה בסיכויים ובסיכונים שיש להביאם בחשבון.
סיכויים:
סיכונים:
הסיכון העיקרי בשוק הנדל”ן הנוכחי של בת ים קשור לתזמון ולביצוע של פרויקטי ההתחדשות העירונית. בעוד שפוטנציאל עליית הערך הוא משמעותי, עיכובים או כישלונות בפרויקטים רחבי היקף אלו עלולים לדחות או להקטין את התשואות. העובדה שהמחירים הנוכחיים כבר משקפים ציפיות לעליית ערך עתידית משמעה שמשקיעים משלמים פרמיה מסוימת עבור פוטנציאל זה, מה שמגדיל את חשיפתם לסיכון במקרה של עיכובים או אי-מימוש של פרויקטים. לפיכך, ביצוע בדיקת נאותות מעמיקה לגבי פרויקטים ספציפיים, יזמים ולוחות זמנים ריאליים הוא חיוני ביותר עבור משקיעים בבת ים.
הניתוח המקיף של שוק הנדל”ן והמגמות האורבניות בבת ים מצביע על הזדמנות השקעה ייחודית, המונעת בעיקר מהטרנספורמציה העמוקה שעוברת העיר. בת ים אינה עוד רק עיר חוף שקטה; היא הופכת למרכז אורבני דינמי, עם פוטנציאל צמיחה משמעותי.
נקודות המפתח התומכות בפוטנציאל ההשקעה בבת ים כוללות:
הנרטיב המרכזי להשקעה בבת ים הוא השתתפות בתהליך “לידה מחדש” של עיר. עם זאת, חשוב להדגיש כי מימוש הפוטנציאל המלא של השקעה כזו דורש סבלנות וראייה לטווח בינוני עד ארוך. תהליכי התחדשות עירונית ופיתוח תשתיות הם מורכבים ואורכים זמן. לכן, על המשקיעים לבצע בדיקת נאותות מעמיקה, לבחון בקפידה פרויקטים ספציפיים, יזמים ואזורים, ולהתאים את אסטרטגיית ההשקעה שלהם לפרופיל הסיכון והתשואה הרצוי להם. בת ים מציעה כיום שילוב מרתק של התפתחות אורבנית מואצת עם נכסים קיימים, היוצר קרקע פורייה להזדמנויות השקעה מגוונות עבור המשקיע הנבון.
קפטן אינווסט כרגע לא מלווה השקעות בבת ים
רוצים לדעת איפה אנחנו ממליצים להשקיע?
השאירו פרטים ונציגנו יחזרו אליכם בהקדם
דירת 3 חדרים
יד שנייה
חדשה
דירת 4 חדרים
יד שנייה
חדשה
דירת 5 חדרים
יד שנייה
חדשה
שכר לשכיר לחודש עבודה
