מיקום גיאוגרפי וקישוריות במטרופולין תל אביב (גוש דן): חולון היא עיר במחוז תל אביב בישראל, הממוקמת דרומית לתל אביב.1 מיקום זה ממצב אותה אסטרטגית בתוך האזור המאוכלס והמשמעותי ביותר מבחינה כלכלית בישראל. כחלק בלתי נפרד ממטרופולין גוש דן 1, חולון נהנית מהיתרונות הכלכליים והתשתיתיים של מרכז עירוני גדול זה. העיר שוכנת ברצועת החוף המרכזית של ישראל, ליד הים התיכון ובמישור החוף 2, ונהנית מאקלים נוח ומיקום גיאוגרפי נוח. שכנותיה המיידיות כוללות את בת ים ממערב, ראשון לציון מדרום ואזור ממזרח 5, מה שמצביע על מיקומה בתוך אשכול של מרכזים עירוניים משמעותיים. העיר מתאפיינת בקישוריות כבישים מצוינת, כאשר כביש איילון (כביש 20) לאורך גבולה המערבי מספק גישה מהירה צפונה לתל אביב ודרומה לחלקים אחרים של המדינה.3 כביש גהה (כביש 4) בגבולה המזרחי מאפשר גם נסיעה נוחה מצפון לדרום. בנוסף, כביש 44 מצפון-מזרח מקשר את חולון עם הערים לוד ורמלה, שהן ערים חשובות בפנים הארץ.3
תובנה: מיקומה המעולה של חולון באזור הביקוש הגבוה של גוש דן, בסמיכות לתל אביב, מצביע על פוטנציאל חזק לעליית ערך נדל”ן ולביקוש לשכירות בשל קרבתה למרכזי תעסוקה, תרבות ומסחר.
שרשרת מחשבה: אזור גוש דן הוא ליבה הכלכלי של ישראל. הקרבה לתל אביב, עיר גלובלית, מספקת גישה לשוק עבודה עצום, לאוניברסיטאות מרכזיות ולקשרים בינלאומיים. ביקוש מובנה זה הופך את הנדל”ן באזורים הסובבים, כמו חולון, לאטרקטיבי במיוחד. העובדה שמקור 2 מזכיר במפורש שחולון “משתלמת ושקטה יותר” מתל אביב מדגישה יתרון ספציפי שיכול למשוך פלח אוכלוסייה משמעותי שעובד בתל אביב אך מחפש סגנון חיים פרברי יותר.
תובנה: רשת הכבישים המפותחת מספקת נגישות טובה, שהיא גורם מכריע עבור תושבים ועסקים, ומשפיעה באופן חיובי על ערכי הנכסים.
שרשרת מחשבה: תשתית תחבורה יעילה היא דרישה בסיסית לסביבה עירונית משגשגת. קיומם של כבישים מהירים מרכזיים כמו איילון וגהה מבטיח נוחות תנועה לנוסעים, לעסקים המובילים סחורות ולתושבים הניגשים לשירותים ולמתקנים. קישוריות זו תורמת ישירות לאטרקטיביות ולכן לערך הנדל”ן בחולון.
רקע היסטורי והתפתחות העיר: הקמתה של חולון בשנת 1935 על דיונות חול מדרום לתל אביב 1 מציינת אותה כעיר שנוסדה בתקופה של התפתחות משמעותית באזור. היווצרותה כתוצאה מאיחוד ושילוב של מספר יישובים מגורים מוקדמים יותר, כאשר המוקדם ביותר מתוארך לשנת 1925 2, מעידה על תהליך הדרגתי של עיור ובניית קהילה. השם “חולון”, הנגזר מהמילה העברית “חול” 1, משקף את מקורותיה הגיאוגרפיים. מעניין לציין כי אותו שם מופיע גם בתנ”ך 3, מה שמצביע על תהודה היסטורית, אם כי הקשר לעיר המודרנית דורש בחינה זהירה.9 הקמת מפעל הטקסטיל “לודז’יה” על ידי עולים יהודים מפולין הייתה התפתחות תעשייתית מוקדמת משמעותית 1, והדגישה את תפקיד העלייה והתעשייה בצמיחת העיר. מיקומה של חולון בקו החזית במהלך מלחמת העצמאות בשנת 1948 1 מדגיש את חשיבותה ההיסטורית ואת עמידותה לנוכח סכסוכים. הכרזתה הרשמית של חולון כעיר בשנת 1950 3 סימנה אבן דרך מרכזית בהתפתחותה כמרכז עירוני משמעותי. הקמתה של שכונת השומרונים בשנת 1954 1, בסיועו של הנשיא דאז יצחק בן-צבי, מוסיפה מימד תרבותי ייחודי לעיר, בהיותה אחת משתי קהילות כאלה בלבד בעולם.
תובנה: הקמתה של העיר בתקופה שלפני קום המדינה ועמידותה במהלך מלחמת העצמאות מעידות על היסטוריה של התבססות וצמיחה, שיכולה להיות מרגיעה עבור השקעות לטווח ארוך.
שרשרת מחשבה: היסטוריה המשתרעת על פני עשרות שנים, כולל תקופות של אתגרים ושינויים משמעותיים, מצביעה על מידה של יציבות מובנית ויכולת הסתגלות. רקורד היסטורי זה יכול להשרות ביטחון על משקיעים המחפשים ביטחון לטווח ארוך עבור הון שלהם.
תובנה: נוכחותה של קהילה שומרונית ייחודית מוסיפה רובד של עושר תרבותי לעיר, ועלולה למשוך אוכלוסייה מגוונת ולשפר את האטרקטיביות שלה.
שרשרת מחשבה: נכסים תרבותיים ייחודיים יכולים לבדל עיר ולתרום לאטרקטיביות הכוללת שלה כמקום מגורים. זה יכול להיות בעל השפעות חיוביות על שוק הנדל”ן על ידי משיכת תושבים המעריכים גיוון תרבותי וסביבה עירונית ייחודית.
פרופיל דמוגרפי:
גודל אוכלוסייה ומגמות צמיחה: נכון לשנת 2022, אוכלוסיית חולון עמדה על כ-197,957 תושבים 1, מה שממקם אותה כעיר העשירית בגודלה בישראל.1 בסיס אוכלוסייה משמעותי זה מצביע על שוק גדול לדיור ושירותים נלווים. עם זאת, חשוב לציין כי מקורות אחרים מציגים נתונים שונים במקצת לתקופות דומות: כ-200,000 ב-2, 188,834 בשנת 2015 ב-3, 165.8 אלף נכון למרץ 2025 ב-12, 165,787 בשנת 2024 לפי 13, ו-190,000 ב-.14 שינויים אלה עשויים לשקף מתודולוגיות איסוף נתונים שונות או מסגרות זמן ספציפיות שנלקחו בחשבון. תוכנית המתאר חולון 2040 מציבה יעדי צמיחה שאפתניים לעתיד, ומכוונת למינימום של 270,000 ומקסימום של 400,000 תושבים.15 חזון ארוך טווח זה מצביע על עיר המוכנה להתרחבות משמעותית. בהקשר רחב יותר, אוכלוסיית ישראל הכוללת צפויה להגיע ל-9,387,021 בשנת 2024 ול-9,517,181 בשנת 2025, עם אחוז גבוה (כ-91%) של תושבים המתגוררים באזורים עירוניים.16 מגמה לאומית זו של עיור תומכת בפוטנציאל הצמיחה של ערים כמו חולון.
תובנה: האזכור העקבי של גודל אוכלוסייה גדול והיעדים השאפתניים בתוכנית חולון 2040 מצביעים על עיר צומחת עם ביקוש גובר לדיור ותשתיות.
שרשרת מחשבה: גידול אוכלוסייה הוא מניע בסיסי לביקוש נדל”ן. עיר עם אוכלוסייה גדולה בהווה ויעדים ברורים לצמיחה משמעותית בעתיד מציגה מקרה משכנע להשקעה בנדל”ן לטווח ארוך, שכן הצורך בדיור, שטחי מסחר ותשתיות תומכות צפוי לגדול באופן ניכר.
תובנה: אי ההתאמות הקלות בנתוני האוכלוסייה בין המקורות השונים מדגישות את החשיבות של הסתמכות על הנתונים הרשמיים העדכניים ביותר של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של ישראל לצורך ניתוח מדויק.
שרשרת מחשבה: לצורך קבלת החלטות השקעה מושכלות, חיוני לתת עדיפות לנתונים דמוגרפיים רשמיים ומעודכנים באופן עקבי. השינויים שנצפו בין המקורות השונים מדגישים את הצורך של משקיעים לחפש ולהסתמך על הנתונים הסמכותיים ביותר הזמינים כדי להימנע מקבלת החלטות המבוססות על מידע שעלול להיות מיושן או פחות מהימן.
הרכב אתני וסקירת קהילה: הרכבה האתני של חולון הוא ברובו יהודי ואחרים (99.8%), עם אוכלוסייה ערבית קטנה (0.2%).1 פרופיל אתני הומוגני זה עשוי להשפיע על סוגי השירותים והמתקנים התרבותיים והחברתיים הקיימים בעיר. העיר ידועה בכך שהיא מארחת אחת משתי הקהילות השומרוניות שנותרו בעולם 1, ומוסיפה מרכיב תרבותי והיסטורי ייחודי לזהותה. חולון נחשבת למקום אטרקטיבי עבור עולים דוברי אנגלית, ומציעה איזון בין קרבה לתל אביב לבין עלות מחיה משתלמת יותר ואורח חיים שקט יותר.2 זה מצביע על סביבה מסבירת פנים לתושבים בינלאומיים. העיר מוכרת בכינוי “עיר הילדים” 2 בשל מגוון רחב של מתקנים המיועדים למשפחות, כולל מוזיאונים רבים, פארקים ופארק המים ימית. התמקדות חזקה זו במשפחות יכולה להיות גורם משיכה משמעותי לתושבים לטווח ארוך.
תובנה: האוכלוסייה היהודית ברובה המכריע עם מיעוט קטן מצביעה על מבנה חברתי הומוגני יחסית, שעשוי להיות גורם שיש לקחת בחשבון עבור חלק מהמשקיעים, במיוחד אלה המעוניינים בשווקים דמוגרפיים ספציפיים.
שרשרת מחשבה: הבנת ההרכב האתני של עיר יכולה לספק תובנות לגבי הנורמות התרבותיות, העדפות הצרכנים והפוטנציאל למשיכת קהילות מגוונות בעתיד. מידע זה יכול להיות רלוונטי להשקעות בסוגי נדל”ן או עסקים ספציפיים המשרתים אוכלוסיות מסוימות.
תובנה: המוניטין של חולון כ”עיר הילדים” מצביע על התמקדות חזקה במתקנים משפחתיים, שיכולים למשוך תושבים לטווח ארוך ולייצב את שוק השכירות, במיוחד עבור יחידות דיור גדולות יותר המתאימות למשפחות.
שרשרת מחשבה: עיר בעלת משיכה חזקה למשפחות צפויה לחוות ביקוש עקבי לדיור, במיוחד בשכונות עם בתי ספר טובים, פארקים ומתקני פנאי. זה יכול להוביל ליציבות רבה יותר ופוטנציאל לשיעורי תפוסה גבוהים יותר בשוק השכירות, מה שהופך אותו לגורם אטרקטיבי עבור משקיעי נדל”ן.
אזור התעשייה והעסקים של חולון נחשב לאחד הגדולים והחשובים בישראל, ומשמש כמרכז לוגיסטי ותעסוקתי משמעותי עבור מטרופולין תל אביב כולו. האזור מתפרש על פני כ-4,200 דונם, המהווים כ-20% משטחה הכולל של העיר. מתוך שטח זה, קיימות זכויות בנייה מאושרות בהיקף של כ-3,000,000 מ”ר נוספים, מה שמצביע על עתודות קרקע נרחבות לפיתוח עתידי של שטחי מסחר, משרדים ותעשייה נקייה.
טבלה: נתונים מרכזיים על אזור התעשייה והמסחר בחולון
| מאפיין | נתון |
| שטח כולל (כולל עתודות) | כ-4,200 דונם |
| שטח מאושר בתוכניות בניין עיר | 2,511 דונם |
| זכויות בנייה מאושרות (ח/499, ח/152/3) | כ-2,000,000 מ”ר (ח/499) + כ-1,000,000 מ”ר (ח/152/3) |
| שטח בנוי קיים | כ-1,333,300 מ”ר (כ-800,000 מ”ר לתעשייה, כ-550,000 מ”ר לעסקים ומסחר) |
| נגישות תחבורתית | צמידות לכביש 4, כביש 44, נתיבי איילון; 4 כניסות/יציאות; תחנות רכבת (יוספטל, קוממיות, וולפסון); תכנון לקו הירוק של הרכבת הקלה |
הנגישות הגבוהה של אזור התעשייה, הכוללת חיבור ישיר לצירי תנועה ארציים ראשיים כמו כביש 4, כביש 44 ונתיבי איילון, יחד עם ארבע כניסות ויציאות ייעודיות, הופכת אותו לאטרקטיבי במיוחד. בנוסף, תחנות הרכבת הפעילות בעיר (יוספטל, קוממיות, וולפסון) והשירותים המשופרים של התחבורה הציבורית, כולל התכנון העתידי של הקו הירוק של הרכבת הקלה שיעבור במרכז העיר, מחזקים עוד יותר את מעמדו.
אזור התעשייה והעסקים של חולון עובר בשנים האחרונות תהליך שינוי משמעותי, מאזור תעשייה מסורתי למרכז בעל עירוב שימושים. כיום הוא כולל תעשייה נקייה, חברות הייטק, שטחי מסחר ושירותים, משרדים ואף מוקדי בילוי הפעילים גם בשעות הערב. בין האזורים הבולטים ניתן למנות את אזור תעשייה א’ ושכונת קריית שרת.
ניתוח תחומי התעסוקה בחולון, המבוסס על נתוני למ”ס מעובדים כחלק מתוכנית המתאר 2030, חושף תמונה מורכבת:
למרות החולשה היחסית הנוכחית בתעשייה עתירת ידע, אזור התעשייה של חולון מהווה אלטרנטיבה אטרקטיבית וכדאית לחברות הייטק. בעיר פועלות כבר היום חברות הייטק וסטארט-אפ בתחומים מגוונים כגון פיתוח תוכנה, פיתוח יישומים וניתוח מערכות. זהו פוטנציאל צמיחה משמעותי, ומשקיעים בנדל”ן מסחרי ומשרדים יכולים לראות בכך הזדמנות, במיוחד אם העירייה תמשיך לפעול למשיכת חברות טכנולוגיה.
נתוני האבטלה הכלליים ברמה הארצית מצביעים על שיעורים נמוכים יחסית. נתוני הביטוח הלאומי הספציפיים לחולון, המעודכנים למרץ 2025, מראים כי 1,751 תושבים קיבלו גמלאות אבטלה, המהווים 0.9% מהאוכלוסייה – נתון דומה לממוצע הארצי (0.8%). השכר הממוצע לשכיר בחולון בשנת 2023 עמד על 13,639 ש”ח (מעט נמוך מהממוצע הארצי של 14,027 ש”ח), והכנסתו החודשית הממוצעת של עצמאי הייתה 11,281 ש”ח (דומה לממוצע הארצי).
תוכניות ההתחדשות העירונית הנרחבות, כמו ח/619, צפויות לא רק לשדרג את אזורי המגורים אלא גם להגדיל את הביקוש לשירותים ומסחר מקומיים. גידול האוכלוסייה והתחדשות המרקם העירוני ייצרו הזדמנויות חדשות לעסקים קטנים ובינוניים בסביבת הפרויקטים, מה שיכול להוות הזדמנות השקעה בנדל”ן מסחרי שכונתי.
חולון מהווה בית למגוון רחב של חברות וארגונים, המשקפים את כלכלתה המגוונת. קבוצות נדל”ן גדולות ומוכרות, ביניהן קבוצת עזריאלי, קבוצת גב ים, קבוצת אמות השקעות וקבוצת אלדר, בחרו להעתיק את פעילותן לאזור התעשייה המתפתח של חולון. נוכחותן של חברות אלו מעידה על האמון בפוטנציאל הכלכלי של העיר.
בנוסף, פועלות בעיר חברות בנייה ותשתיות רבות, וכן תאגידים וחברות עירוניות משמעותיות כמו רשת קהילה ופנאי, תאגיד המים “מי שקמה”, החברה הכלכלית לפיתוח חולון, והחברה לפיתוח תיאטרון, מוסיקה ואמנות. החברה הכלכלית לפיתוח חולון ממלאת תפקיד מרכזי בייזום, תכנון, ניהול וביצוע פרויקטים עירוניים, כולל פרויקטים של התחדשות עירונית וניהול נכסי העירייה, במטרה להשביח את סביבת המגורים, המרחב הציבורי והמשאבים העירוניים. קיומו של גוף עירוני ייעודי לפיתוח מהווה גורם מפתח ביצירת ודאות ובהנעת תהליכים בעיר, דבר החיובי למשקיעים.
בתחום ההייטק והטכנולוגיה, ניתן למצוא בחולון חברות כגון לידג’נס (פיתוח יישומים), דילהאב (תוכנות לעסקים), ריטרוול טכנולוגיות (מעבדות רפואיות), קימייקר (בתי תוכנה) וגרינרואד טכנולוגיות נהיגה (ניתוח מערכות). כמו כן, פועלות בעיר חברות תעשייה ותיקות יותר כמו פ.ק.צ. הנדסה, דולב אלקטרומכניקה ושח”מ מקורות ביצוע.
עיריית חולון מקדמת באופן פעיל תהליכי התחדשות עירונית ופיתוח תשתיות, במטרה לשפר את איכות החיים של תושביה ולהיערך לגידול האוכלוסייה הצפוי. החברה הכלכלית לפיתוח חולון משמשת כזרוע הביצועית של העירייה בתחום זה, ואמונה על ייזום, תכנון וביצוע של פרויקטים עירוניים מגוונים. פעילות זו כוללת קידום פרויקטים של התחדשות עירונית, ניהול נכסי העירייה והשבחתם, במטרה להעשיר את סביבת המגורים, המרחב הציבורי והמשאבים העירוניים.
תוכנית ח/619, שאושרה למתן תוקף בינואר 2023, מהווה את אבן הראשה במדיניות ההתחדשות העירונית של חולון. מטרתה המרכזית היא לקדם התחדשות עירונית מתוך ראייה כוללת ומושכלת, תוך שימת דגש על שיפור איכות המרחב הציבורי, הבטחת מענה לצרכים פרוגרמתיים ותשתיתיים, קידום יחידות דיור איכותיות, ויצירת ודאות תכנונית שתייעל ותקצר את תהליכי התכנון. התוכנית נולדה כתחליף מקומי לתמ”א 38 הארצית, ומייצרת כללי משחק ברורים ושקופים עבור יזמים ובעלי דירות כאחד.
אחד ההיבטים המשמעותיים ביותר של תוכנית ח/619 הוא הפוטנציאל העצום לתוספת יחידות דיור בעיר. התוכנית מאפשרת תוספת פוטנציאלית הנעה בין 30,000 ל-60,000 יחידות דיור חדשות, כאשר השטח הממוצע ליחידת דיור חדשה עומד על כ-85 מ”ר.
התוכנית מקדמת התחדשות באמצעות שני מסלולים עיקריים:
כדי ליישם ראייה כוללנית, תוכנית ח/619 מחלקת את העיר הוותיקה לשש קטגוריות אזוריות, שלכל אחת מהן הנחיות מותאמות: רשת רחובות ראשיים (עם חזיתות פעילות), מוקדים עירוניים משמעותיים (בהם יוכנו תוכניות מפורטות), מרקם לשימור בשכונת אגרובנק הוותיקה, אזורים המיועדים לשמירה על תבנית הבנייה של צמודי קרקע, מגרשים מיוחדים (כגון כאלה עם צפיפות גבוהה מאוד), ו”רחבי העיר D-A” – שכונות שהעיר מעוניינת לשמר כמרקם שכונתי איכותי.
היתרונות המרכזיים של התוכנית הם יצירת ודאות תכנונית גבוהה ליזמים, התאמה לגידול האוכלוסייה הצפוי, ודרישה לפיתוח תשתיות תומכות. עם זאת, קיימים גם אתגרים, כגון מגבלות תכנוניות שעלולות במקרים מסוימים לפגוע בכדאיות הכלכלית של פרויקטים, וכן חשש מעיכובים בלוחות הזמנים בשל פערי כוח אדם במחלקת התכנון העירונית.
בנוסף לתוכנית ח/619, מקודמת בחולון תוכנית נוספת להתחדשות עירונית – ח/2040. תוכנית זו מתמקדת בעיקר בפרויקטים של פינוי-בינוי במתחמים גדולים יותר. היא מקודמת בשיתוף פעולה בין הרשות המקומית למשרדי ממשלה, ומטרתה לאפשר מימוש של מתחמים רחבי היקף, תוך איחוד מגרשים ובנייה מורכבת יותר, באופן שממקסם את הפוטנציאל הכלכלי של הפרויקטים.
מעבר לתוכניות המתאר הגדולות, חשוב להבין כי כל נכס נדל”ן כפוף ל”תכנית בניין עיר” (תב”ע) ספציפית. תב”ע היא מסמך בעל תוקף חוקי המסדיר את ייעודי הקרקע, שימושים מותרים וזכויות בנייה בשטח נתון. משקיעים פוטנציאליים חייבים לבדוק בקפידה את התב”ע הרלוונטית לכל נכס הנשקל להשקעה. לדוגמה, אזורי התעשייה והמסחר בחולון פועלים תחת תב”עות כגון ח/499 וח/152/3, המאפשרות בנייה נרחבת למטרות אלו. מידע על תוכניות בניין עיר מאושרות זמין לעיון הציבור באתר האינטרנט של עיריית חולון.
היקף תוכניות ההתחדשות העירונית בחולון (ח/619 וח/2040) הוא עצום, ומצביע על כך שחלקים נרחבים מהעיר צפויים לעבור שינוי משמעותי בשנים הקרובות. מצב זה יוצר מגוון רחב של הזדמנויות השקעה, החל מרכישת דירות ישנות באזורים בעלי פוטנציאל לפינוי-בינוי, ועד להשקעה ישירה בפרויקטים חדשים. הוודאות התכנונית הגוברת, הנובעת מאישור תוכניות אלו, מהווה זרז משמעותי לפעילות יזמית בעיר.
עם זאת, חשוב לציין כי תוספת של עשרות אלפי יחידות דיור תחייב שדרוג משמעותי של התשתיות העירוניות (תחבורה, מוסדות ציבור, שטחים ירוקים ועוד). הצלחתן של תוכניות הפיתוח תלויה במידה רבה ביכולתה של העירייה לעמוד באתגר תשתיתי זה. משקיעים נבונים יעקבו מקרוב אחר התקדמות פיתוח התשתיות במקביל להתקדמות פרויקטי הדיור.
טבלה: השוואה בין תוכנית ח/619 לתוכנית ח/2040
| מאפיין | תוכנית ח/619 | תוכנית ח/2040 |
| מטרה עיקרית | התחדשות עירונית כוללת לעיר, החלפת תמ”א 38, יצירת ודאות תכנונית | התמקדות בפינוי-בינוי במתחמים גדולים, מיצוי פוטנציאל כלכלי |
| היקף יח”ד פוטנציאלי | 30,000-60,000 יח”ד | לא צוין מספר מדויק, אך מיועדת למתחמים גדולים יותר |
| מסלולי התחדשות עיקריים | התחדשות מגרשית (רישוי), פינוי-בינוי (תוכנית מפורטת) | פינוי-בינוי, איחוד מגרשים |
| דגשים ייחודיים | חלוקה ל-6 קטגוריות אזוריות, דגש על שיפור מרחב ציבורי, שקיפות תכנונית | קידום בשיתוף משרדי ממשלה, מאפשרת פרויקטים מורכבים יותר |
| אזורי מיקוד עיקריים | כלל העיר הוותיקה, עם דגשים שונים לפי קטגוריות (רחובות ראשיים, מוקדים עירוניים, אגרובנק ועוד) | מתחמים גדולים המיועדים לפינוי-בינוי ברחבי העיר |
הבנת ההבדלים והמשלימות בין שתי תוכניות ההתחדשות המרכזיות הללו תסייע למשקיעים לאתר את סוג ההזדמנויות המתאים ביותר לאסטרטגיית ההשקעה שלהם.
מערכת החינוך בחולון מקיפה ומגוונת, ומציעה מענה לכל קבוצות הגיל והצרכים. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לשנת הלימודים תשפ”ב (2021-2022), פעלו בעיר 59 בתי ספר (הכוללים 38 בתי ספר יסודיים ו-40 על-יסודיים, כאשר ייתכן שיש חפיפה בספירה של מוסדות משולבים או שלוחות). במערכת למדו 29,601 תלמידים ב-1,163 כיתות, עם ממוצע של 27.3 תלמידים לכיתה.
גני ילדים: העירייה מפעילה בגני הילדים מגוון רחב של תוכניות העשרה. אלו כוללות דגש על חינוך גופני במסגרת תוכנית “נפש בריאה בגוף בריא”, פעילויות ריתמוסיקה, תוכנית “רצפים” המכינה את הילדים למעבר חלק לכיתה א’, תוכנית הזנה לקידום אורח חיים בריא, תוכנית “מעג”ן” התומכת בילדים עם קשיים, הדרכות בנושא זהירות בדרכים (זה”ב בגן), בדיקות לאיתור “עין עצלה” ויוזמת “ספריית פיג’מה” לעידוד קריאה.
בתי ספר יסודיים: בחולון פועלים בתי ספר יסודיים רבים, המציעים תוכניות ייחודיות ומגוונות. לדוגמה, בית ספר “אמירים” מתמקד בפיתוח בתחומי החברה, הרוח והמדע; בית ספר “אשכול” שם דגש על למידה טכנולוגית חדשנית; בית ספר “בן גוריון” מפעיל את תוכנית “לאור המגדלור” לפיתוח ערכים ומיומנויות אישיות; בית ספר “כצנלסון” הוא ייחודי ללימודי אמנויות; ובית ספר “ניצנים” פועל כבית ספר ירוק וחוקר חולות. רשימות נוספות של בתי ספר יסודיים ניתן למצוא במקורות נוספים.
חטיבות ביניים ותיכונים (על-יסודי): מערך החינוך העל-יסודי בחולון כולל בתי ספר שש-שנתיים, מוסדות ממלכתיים, ממלכתיים-דתיים, חרדיים, וכן מסגרות לחינוך מיוחד. בין בתי הספר הבולטים ניתן למנות את בית הספר למדעים ולאומנויות ע”ש חיים הרצוג, בית הספר ע”ש אפרים קציר, רשת אורט חולון המפעילה מכללה למנהיגות, למדעים ולטכנולוגיה, ותיכון אורט מיטרני המתמחה באומנות ויזמות. תהליך הרישום לחטיבות הביניים בעיר מתבסס על בית הספר היסודי בו למד התלמיד, ולאו דווקא על פי כתובת המגורים.
חינוך מיוחד: חולון מספקת מענה מקיף לתלמידים עם צרכים מיוחדים. המערך כולל גנים ייעודיים (כגון גני עיכוב התפתחותי וגני תקשורת), כיתות מיוחדות המשולבות בבתי ספר רגילים (לתלמידים עם לקויות למידה או על רצף האוטיזם), ותשעה בתי ספר כוללניים לחינוך מיוחד, ביניהם “אדם”, “דרכים”, “הרצפלד”, “מיתרים”, “עוז” ו”עמל”.
חולון, המוכרת כ”עיר הילדים”, משקיעה רבות במערכת החינוך שלה, מה שבא לידי ביטוי באחוז זכאות גבוה יחסית לבגרות – 79.6% בשנת הלימודים תשפ”ב (2021-2022). נתון זה מהווה אינדיקציה חשובה למשקיעים המתמקדים במשפחות.
בתי הספר בעיר מציעים מגוון מגמות ותוכניות ייחודיות. בתיכון הרצוג, למשל, יש דגש על מדעים ואומנויות; קמפוס פרס פועל ברוח “הייטק היי”; אורט חולון מציע מכללה למנהיגות, מדעים וטכנולוגיה; ואורט מיטרני מתמחה באומנות ויזמות. בנוסף, בתיכון קרית שרת קיימת תוכנית למוזיקה קלאסית. תוכנית “מצוינוער”, הפועלת ב-HIT מכון טכנולוגי חולון, מאפשרת לתלמידי תיכון מצטיינים לשלב לימודים אקדמיים עוד במהלך לימודיהם בתיכון.
ההשקעה בחינוך נושאת פירות, וחולון זוכה להכרה על הישגיה. אשכול גני ילדים “יהלום” בעיר זכה בתעודת הוקרה ארצית ממשרד החינוך. בשנת תשפ”ד, שישה בתי ספר תיכוניים בחולון זכו בפרסי הצטיינות ממשרד החינוך: עירוני ע”ש פנחס איילון, מקיף קוגל, מקיף הרצוג, עתידים, קרית חינוך בני עקיבא ומקיף נבון. גם רשת אורט הכירה בהצטיינות של אורט חולון, בניהולו של שלומי גנון. בנוסף, בעיר פועלים מיזמים חינוכיים חדשניים כגון “קפיצה” בבית ספר שזר (מערך מנטורינג של תלמידים למען תלמידים) ו”סובב חולון” בבית ספר שרת (חוויות וירטואליות המקשרות תלמידים לעירם).
טבלה: נתונים מרכזיים על מערכת החינוך בחולון
| מאפיין | נתון (נכון לשנת תשפ”ב, 2021-2022, אלא אם צוין אחרת) |
| מספר בתי ספר כולל | 59 |
| מספר תלמידים כולל | 29,601 |
| אחוז זכאות לבגרות | 79.6% |
| דוגמאות לבתי ספר מצטיינים (תשפ”ד) | עירוני איילון, מקיף קוגל, מקיף הרצוג, עתידים, קרית חינוך בנ”ע, מקיף נבון |
| דוגמה לתוכנית ייחודית על-אזורית | “מצוינוער” ב-HIT (שילוב אקדמיה בתיכון) |
מערכת החינוך האיכותית והמושקעת של חולון מהווה גורם משיכה משמעותי למשפחות צעירות ולמשפרי דיור. עובדה זו מגבירה את הביקוש לדירות באזורים הסמוכים למוסדות חינוך מובילים, ותורמת לפוטנציאל עליית ערך הנכסים. תדמית “עיר הילדים”, יחד עם ההשקעה המתמדת בחינוך, יוצרת תפיסה חיובית של העיר, מושכת אוכלוסייה איכותית ומבטיחה ביקושים יציבים לנדל”ן. יתרה מכך, הדגש על חינוך טכנולוגי ומדעי, כפי שבא לידי ביטוי בתוכניות כמו “מצוינוער” ובמגמות בבתי הספר, עשוי להזין את תעשיית ההייטק המקומית בכוח אדם מיומן בעתיד, ובכך לחזק את הבסיס הכלכלי של העיר ולהשפיע לטובה על שוק הנדל”ן.
עיריית חולון מקדמת באופן פעיל תהליכי התחדשות עירונית ופיתוח תשתיות, במטרה לשפר את איכות החיים של תושביה ולהיערך לגידול האוכלוסייה הצפוי. החברה הכלכלית לפיתוח חולון משמשת כזרוע הביצועית של העירייה בתחום זה, ואמונה על ייזום, תכנון וביצוע של פרויקטים עירוניים מגוונים. פעילות זו כוללת קידום פרויקטים של התחדשות עירונית, ניהול נכסי העירייה והשבחתם, במטרה להעשיר את סביבת המגורים, המרחב הציבורי והמשאבים העירוניים.
רוצים ניתוח מלא של עסקת נדל״ן
השאירו פרטים ונציגנו יחזרו אליכם בהקדם
שוק הנדל”ן בחולון, בדומה למגמה הכללית בגוש דן ובארץ כולה, חווה עליית מחירים משמעותית בשנים האחרונות. על פי ניתוח שפורסם באפריל 2025, מחירי הדירות בעיר עלו ב-31% בחמש השנים האחרונות, ובכ-6% בשנה האחרונה בלבד. נתונים נוספים מצביעים על כך שמחיר ממוצע של דירת 4 חדרים בחולון עמד על כ-2.4 מיליון ש”ח בשנת 2025, עם פער של 20%-30% בין דירה חדשה לדירה ישנה. ברמה הארצית, נרשמה עלייה של כ-6.4% במחירי הדירות בחודשים פברואר-מרץ 2025 בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
עם זאת, ישנם סימנים להתקררות קלה בשוק בסוף שנת 2024, עם האטה מסוימת במספר העסקאות, בין היתר בשל סביבת ריבית גבוהה. למרות זאת, ההיצע המוגבל של דירות בגוש דן, וקצב התחלות בנייה שאינו מדביק את הביקוש המצטבר, ממשיכים להפעיל לחץ לעליית מחירים בטווח הארוך. פרויקט ח-500, המתוכנן בחולון, צפוי להוסיף לשוק כ-3,500 יחידות דיור, עם דגש על דירות קטנות ודירות להשכרה, מה שעשוי להשפיע על דינמיקת השוק המקומית.
התשואה השנתית הממוצעת משכירות בחולון עומדת על כ-2.7%, והמחיר הממוצע למ”ר בעיר הוא כ-28,000 ש”ח.
המחיר הממוצע הכללי לקניית דירה בחולון עומד על כ-2,317,558 ש”ח. ניתוח התפלגות המחירים הממוצעת לפי מספר חדרים, כפי שמופיע בנתוני יד2, מציג את התמונה הבאה:
טבלה: דוגמאות לעסקאות אחרונות בחולון (אפריל 2025)
| שכונה/כתובת | מספר חדרים | גודל (מ”ר) | קומה | שנת בנייה | מחיר מכירה (מיליון ₪) | מחיר למ”ר (₪) |
| אורי אלמוג 9 | 6 | 135 | 2 | 2024 | 4.3 | 31,851 |
| ברץ יוסף 16 | 3 | 55 | 1 | 1970 | 1.72 | 31,272 |
| פיכמן 19 | 4.5 | 130 | 12 | 2018 | 3.46 | 26,576 |
| ש”ץ צבי 11 | 3 | 57 | 3 | 1970 | 1.83 | 32,105 |
| אנילביץ’ 11 | 4 | 77 | 1 | לא צוין | 2.195 | 28,506 |
| ביאליק 152 | 4 | 76 | 2 | לא צוין | 2.72 | 35,789 |
| אח”י דקר 14 (קריית שרת) | 3 | 65 | 3 | לא צוין | 3.366 (נמכרה לאחרונה) | 51,784 |
ניתוח מחירים ועסקאות בשכונות ספציפיות:
ניתוח המחירים והעסקאות חושף שונות גדולה בין שכונות ותיקות לחדשות, ובין סוגי נכסים שונים. שכונות חדשות יותר כמו קריית אילון וקריית רבין מציגות מחירים גבוהים יותר, המשקפים בנייה מודרנית וביקושים ערים. על משקיעים לבצע ניתוח מיקרו-שכונתי מעמיק כדי לזהות הזדמנויות המתאימות לאסטרטגיית ההשקעה שלהם. ההשפעה של תוכניות ההתחדשות העירונית על המחירים כבר ניכרת, כפי שמדגימה העסקה באח”י דקר 14, ושכונות ותיקות עם תוכניות מאושרות עשויות להציע הזדמנויות דומות. כניסתן העתידית של אלפי יחידות דיור חדשות לשוק דרך פרויקט ח-500 היא גורם נוסף שיש לקחת בחשבון, ועשויה להשפיע על דינמיקת המחירים באזורים הסמוכים, בין אם במיתון עליות מחירים בטווח הקצר או בהגברת ביקושים באזורים משלימים.
חולון מציגה שילוב ייחודי של יתרונות ההופכים אותה ליעד אטרקטיבי במיוחד עבור משקיעי נדל”ן. מיקומה האסטרטגי בלב מטרופולין תל אביב, עם קרבה לצירי תחבורה ראשיים ולמרכזי תעסוקה, מהווה יתרון בסיסי ומשמעותי.
מעבר לכך, העיר נמצאת בעיצומו של תהליך התחדשות אורבנית אדיר. תוכניות המתאר המקיפות, ובראשן ח/619 וח/2040, צפויות להוסיף לעיר עשרות אלפי יחידות דיור חדשות, לשדרג אזורים ותיקים ולהשביח נכסים קיימים. הוודאות התכנונית הגוברת, הנובעת מאישור תוכניות אלו, מספקת בהירות חשובה ליזמים ולמשקיעים, ומעודדת פעילות פיתוח ענפה.
מערכת החינוך האיכותית של חולון, המוכרת בזכות הישגיה ותוכניותיה הייחודיות, מהווה אבן שואבת למשפחות צעירות ומשפרי דיור, ומבטיחה ביקושים יציבים לדיור איכותי. במקביל, אזורי התעסוקה המפותחים של העיר, עם פוטנציאל צמיחה נוסף בתחום ההייטק, מספקים בסיס כלכלי איתן לעיר ולתושביה.
למרות כל יתרונותיה, מחירי הנדל”ן בחולון נותרו נגישים יחסית בהשוואה לתל אביב ולערים מרכזיות אחרות בגוש דן. מצב זה מציע נקודת כניסה אטרקטיבית לשוק, עם פוטנציאל משמעותי לעליית ערך הנכסים בטווח הבינוני והארוך, ככל שתוכניות הפיתוח יתממשו.
לסיכום, חולון מציעה למשקיעים שילוב מנצח של יציבות קיימת עם פוטנציאל צמיחה גבוה. מיקומה, תוכניות הפיתוח השאפתניות שלה, מערכת החינוך המצוינת, הבסיס הכלכלי האיתן והמחירים התחרותיים הופכים אותה לבחירה חכמה עבור משקיעי נדל”ן המחפשים הזדמנויות מבטיחות במרכז הארץ.
כמלווה ותיקה בעיר, וכמי שרכשה את דירתה האישית להשקעה בחולון, אין ספק שחולון היא ה-עיר להשקעה מנצחת בעיניי. חולון היא יעד חם מאוד להשקעה בשנים הקרובות בשל הצטלבות של כלל ההיבטים הכי מעניינים (השקעתית) ביחד: תחבורה ציבורית חדשה, התחדשות עירונית ערה בעידוד העירייה, מיקומה בלב גוש דן והנאתה מתושבים ושוכרים איכותיים. חולון היא האס שבשרוול והעיר עם פוטנציאל ההשקעה מהגבוהים ביותר בישראל כיום - שמאפשרת כניסה בתקציב נוח יחסית למרכז של כ1.9 מ' ש"ח.
רוצים לדעת איפה אנחנו ממליצים להשקיע?
השאירו פרטים ונציגנו יחזרו אליכם בהקדם
ציון: 10/10
חולון היא אחת מהערים המעניינות ביותר להשקעה בארץ כיום, היות והיא משלבת מספר גדול מה”עוגנים” שמשפיעים במידה המשמעותית ביותר על עליית מחירי הנדל”ן: התחדשות עירונית- חולון היא אחת מהערים הבודדות בארץ שייצרה תכנית התחדשות עירונית מסודרת ומאושרת, שנותנת המון ודאות ליזמים, מקצרת זמני פרויקטים ומושכת יזמים כמו פטריות אחרי הגשם. תחבורה ציבורית חדשה- בשנת 2028 צפוי להיפתח בחולון הקו הירוק של הרכבת הקלה שיקשר אותה לגוש דן, וכעשור לאחר מכן צפויה להיפתח רשת המטרו. חולון היא העיר היחידה פרט לתל אביב שתקבל 2 קווי מטרו ומספר גדול מאוד של תחנות. בנוסף לכך נגמרו לחולון עתודות הבנייה למעט שכונה ח500 החדשה שתוקם בעתיד הקרוב, העיר נהנית מאוכלוסיה חזקה ומבוססת, ונמצאת בלב ליבו של גוש דן.
דירת 3 חדרים
יד שנייה
חדשה
דירת 4 חדרים
יד שנייה
חדשה
דירת 5 חדרים
יד שנייה
חדשה
שכר לשכיר לחודש עבודה
