חולון, הממוקמת בלב גוש דן, מציעה שילוב ייחודי של גורמים ההופכים אותה ליעד אטרקטיבי להשקעות נדל”ן. להלן עשר סיבות מרכזיות לשקול השקעות נדל”ן בחולון:
1. מיקום אסטרטגי ומחירים תחרותיים
חולון נהנית ממיקום אסטרטגי בלב גוש דן, בסמיכות למרכז הכלכלי והתרבותי של תל אביב. יתרון משמעותי הוא שמחירי הנדל”ן בעיר טרם הגיעו לשיאים המאפיינים את תל אביב וערים יקרות אחרות במרכז, מה שפותח חלון הזדמנויות למשקיעים נבונים. קרבתה של חולון לתל אביב, בשילוב עם מחירי נדל”ן שעדיין לא הגיעו לשיא, מציעה נקודת כניסה אטרקטיבית לשוק הנדל”ן במרכז הארץ.
2. מהפכת תשתיות תחבורה
חולון עומדת בפני מהפכה תחבורתית שתשדרג משמעותית את הנגישות אליה וממנה, ותשפיע לטובה על ערכי הנדל”ן.
- הרכבת הקלה (הקו הירוק): הקו הירוק של הדנקל, שאמור להתחיל לפעול בחלקו הדרומי (כולל חולון) בשנת 2028 ולהגיע לפעילות מלאה ב-2030, יחבר את העיר ישירות לתל אביב, הרצליה וראשון לציון. עם 18 תחנות מתוכננות לאורך כ-10 ק”מ בחולון, הקו יעבור ברחובות מרכזיים כמו סוקולוב, שנקר, פיכמן ושדרות ירושלים. בין התחנות המרכזיות ניתן למנות את צומת חולון, תיאטרון חולון, קוגל, סוקולוב, פארק פרס והמכון הטכנולוגי. פרויקט זה צפוי לשרת כ-275,000 נוסעים ביום בתדירות גבוהה, לשדרג את המרחב העירוני עם מסלולי אופניים ומדרכות, ואף להפוך מקטע ברחוב סוקולוב למדרחוב. ההשפעה על ערכי הנדל”ן באזורים הסמוכים לתחנות צפויה להיות משמעותית.
- קווי המטרו העתידיים: בנוסף לרכבת הקלה, בחולון מתוכננים לעבור שלושה קווי מטרו, כאשר קווים M1 ו-M2 הם המרכזיים בשלב זה.
- קו M1 (צפון-דרום): יכלול 5 תחנות בחולון (תל גיבורים, דב הוז, יוספטל, בגין, רמת אליהו) ויחבר את העיר למרכזי תעסוקה ומגורים לאורך כל גוש דן.
- קו M2 (מזרח-מערב): יכלול תחנה בבית חולים וולפסון, שתשרת גם את שכונת תל גיבורים. עבודות התשתית למטרו צפויות להתחיל ב-2028, עם פתיחה הדרגתית החל מ-2034 והפעלה מסחרית מלאה ב-2037. המטרו נחשב ל”משנה משחק” תחבורתי, עם פוטנציאל השפעה גדול אף יותר מהרכבת הקלה על ערכי הנדל”ן ופיזור הביקושים.
טבלה 2: פרויקטי תשתית תחבורתית מרכזיים בחולון
| סוג פרויקט | שם הקו | מספר תחנות בחולון (שמות מרכזיות) | לוח זמנים צפוי לפתיחה |
| רכבת קלה | הקו הירוק (דנקל) | 18 (צומת חולון, תיאטרון חולון, קוגל, סוקולוב, פארק פרס, המכון הטכנולוגי) | 2028 (חלק דרומי), 2030 (מלא) |
| מטרו | M1 (צפון-דרום) | 5 (תל גיבורים, דב הוז, יוספטל, בגין, רמת אליהו) | החל מ-2034 (הדרגתי) |
| מטרו | M2 (מזרח-מערב) | 1 (בית חולים וולפסון) | החל מ-2034 (הדרגתי) |
פרויקטי הרכבת הקלה (הקו הירוק) ושלושת קווי המטרו העתידיים צפויים לשנות מהותית את הנגישות אל העיר וממנה, לקצר זמני נסיעה למרכזי תעסוקה ובילוי, ולהעלות באופן ניכר את ערך הנכסים, במיוחד אלו הסמוכים לתחנות.
3. התחדשות עירונית מקיפה
חולון נמצאת בעיצומה של תנופת התחדשות עירונית, המובלת על ידי תוכניות אב ותוכניות מפורטות, המשדרגות את מלאי הדיור והתשתיות.
- תוכנית ח/619: תוכנית כוללת להתחדשות עירונית שאושרה בינואר 2023, ומאפשרת תוספת פוטנציאלית של 30,000 עד 60,000 יחידות דיור. התוכנית מקדמת התחדשות באמצעות מסלולי הריסה ובנייה, חיזוק ומיגון, ותוכניות פינוי-בינוי מפורטות. היא מספקת ודאות תכנונית ומסגרת לפיתוח מואץ של אזורים ותיקים.
- פרויקטי פינוי-בינוי ותמ”א 38: אף על פי שרוב מיזמי ההתחדשות בשנת 2025 הם מסוג תמ”א 38, קיימת תוכנית מקומית חלופית (לפי סעיף 23 לתמ”א) המאפשרת תוספת של כ-30,000 יחידות דיור על שטח של כ-7,500 דונם. מוקדים עיקריים לפינוי-בינוי כוללים את רחוב ההסתדרות (מאות יח”ד חדשות ליד הרכבת הקלה), מתחם שדרות קוגל (פינוי 800 יח”ד ותכנון ל-2,500 יח”ד נוספות), רחוב סוקולוב, שכונת תל גיבורים (מתחמי החצב ומבצע סיני), מתחם יוספטל (כ-687 יח”ד חדשות) ורחוב פיכמן (235 יח”ד). פרויקטי תמ”א 38 בולטים כוללים את מרבד הקסמים, קריית שרת ורחוב צאלים. פרויקטים אלו משדרגים משמעותית את מלאי הדיור, משפרים את חזות השכונות ומושכים אוכלוסייה חדשה.
טבלה 3: פרויקטי התחדשות עירונית מרכזיים בחולון (דוגמאות)
| שם/מיקום הפרויקט/שכונה | סוג הפרויקט | סטטוס (דוגמה) | היקף יח”ד (חדשות, הערכה) |
| רחוב ההסתדרות | פינוי-בינוי | בתכנון/מאושר | 350+ |
| שדרות קוגל | פינוי-בינוי | מאושר בוועדה | 2,500 |
| תל גיבורים (החצב/מבצע סיני) | פינוי-בינוי | בתכנון | 350-450 (כל מתחם) |
| מתחם יוספטל | פינוי-בינוי | בתכנון | 687 |
| קריית שרת (מפרץ שלמה) | תמ”א 38 (הריסה ובנייה) | בביצוע | 400+ |
| תוכנית ח/619 | תוכנית כוללת להתחדשות | אושרה | 30,000-60,000 (פוטנציאל) |
תוכניות אלו, יחד עם עשרות פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ”א 38, מבטיחות הוספה של עשרות אלפי יחידות דיור חדשות, שדרוג תשתיות עירוניות והשבחה משמעותית של אזורים ותיקים.
4. מרכז כלכלי ותעסוקתי בצמיחה
הצמיחה הכלכלית של חולון מהווה נדבך חשוב באטרקטיביות שלה. אזור התעשייה והעסקים של חולון הוא מהגדולים והמשמעותיים באזור המרכז, משתרע על פני כ-4,200 דונם וכולל זכויות בנייה מאושרות בהיקף של כ-3 מיליון מ”ר למסחר, משרדים ותעשייה נקייה. הוא מושך חברות גדולות ומוכרות כמו קבוצת עזריאלי, קבוצת גב ים, קבוצת אמות השקעות וקבוצת אלדר, וכן חברות הייטק וגופים עסקיים. אזור התעשייה מאכלס גם מגוון חברות בתחומים שונים ומהווה מוקד משיכה למשרות בתחומי הכספים והכלכלה.
נתוני השכר לשנת 2023 מראים כי השכר הממוצע לשכיר בחולון עמד על 13,639 ש”ח, קרוב לממוצע הארצי, ואחוז השכירים המשתכרים עד שכר מינימום נמוך מהממוצע הארצי. הפיתוח המואץ של אזורי התעסוקה, בשילוב שיפור הנגישות, צפוי להפוך את חולון למרכז תעסוקה משני חשוב בגוש דן, מה שיגביר ביקושים לנדל”ן למגורים.
5. איכות חיים גבוהה, בדגש על משפחות
חולון מציעה איכות חיים גבוהה, במיוחד למשפחות, תחת המיתוג “עיר הילדים”. העירייה משקיעה משאבים רבים בחינוך, עם למעלה מ-16 מיליון ש”ח שהושקעו בשיפוצי מוסדות חינוך בקיץ אחד. בשנת הלימודים תשפ”ג למדו בעיר כ-37,557 תלמידים, ושיעורי הלמידה בגילאי 17-15 גבוהים (98.3%). אחוז הזכאות לבגרות עומד על 65.1%.
העיר מציעה היצע עשיר של פעילויות תרבות ופנאי, כולל מוזיאון הילדים, המוזיאון הישראלי לקריקטורה וקומיקס, והמרכז לאמנות דיגיטלית. חולון משופעת בפארקים ושטחים ירוקים, כמו פארק פרס, עשרות “גני סיפור”, הגן היפני והגן הקוריאני. חזון “עיר הילדים” מתבטא במדיניות עירונית המעמידה את רווחת התושב במרכז, וסקר הלמ”ס הראה מגמת שיפור במדדי איכות החיים בעיר. הדגש על חינוך ומשפחה יוצר ביקוש יציב לדיור איכותי.
6. פוטנציאל משמעותי לעליית ערך הנכסים
מעבר לתשואה השוטפת משכירות, הפוטנציאל המשמעותי ביותר בהשקעה בחולון טמון בעליית ערך הנכסים בטווח הבינוני-ארוך. עליית ערך זו נגזרת ישירות מפיתוח התשתיות הנרחב (רכבת קלה ומטרו) ומהיקפי ההתחדשות העירונית. משקיעים בחולון מזהים את הפוטנציאל האדיר של עליית ערך הנכסים כתוצאה מהפיכתה של חולון לעיר נגישה ומודרנית יותר. נתונים היסטוריים כבר מצביעים על מגמה זו; לדוגמה, דירת 2.5 חדרים שנרכשה ב-2021 בכ-1.325 מיליון ש”ח נמכרה במרץ 2023 בכ-1.655 מיליון ש”ח – עלייה של 25% תוך שנתיים. שילוב כל גורמי הפיתוח בעיר צפוי להוביל לעליית ערך ניכרת של נכסים בחולון בטווח הבינוני והארוך.
7. שוק נדל”ן נגיש עם תשואות סבירות
שוק הנדל”ן בחולון מציע נקודת כניסה נגישה יחסית למשקיעים. מחיר ממוצע לדירה בחולון נע סביב 1.9 מיליון ש”ח, אם כי נתונים אחרים מצביעים על ממוצעים גבוהים יותר, הנעים בין 2.3 ל-2.4 מיליון ש”ח, במיוחד עבור דירות 4 חדרים. מחירי השכירות הממוצעים בחולון עומדים על כ-4,900 עד 5,200 ש”ח לחודש.
התשואה הכללית הממוצעת משכירות בחולון עמדה על כ-2.7% בסוף 2023. דירות קטנות יותר, בנות 1-2 חדרים, יכולות להניב תשואה גבוהה יותר, עד כ-3.1%. נתונים נוספים מצביעים על תשואות של כ-3.0% לדירות 2 חדרים וכ-3.1% לדירות 3-5 חדרים.
טבלה 1: מחירי דירות ותשואות שכירות בחולון (נתונים ממוצעים וטווחים)
| סוג דירה (מספר חדרים) | מחיר קנייה ממוצע/טווח מחירים (ש”ח) | מחיר שכירות חודשי ממוצע/טווח (ש”ח) | תשואה שנתית ממוצעת/טווח |
| 2-2.5 | 1,325,000 – 1,900,000 | 3,250 – 4,000 | 2.8% – 3.1% |
| 3 | 1,560,000 – 2,020,000 | 4,100 – 5,300 | 2.7% – 3.1% |
| 4 | 1,970,000 – 2,400,000 | 5,200 – 5,500 | 2.6% – 2.9% |
| 5 | 2,400,000 – 3,000,000 | 6,500 – 7,000 | 2.6% – 2.8% |
| 6+ | 2,750,000 – 4,300,000 | 7,900+ | 2.5% – 2.8% |
הערה: הנתונים בטבלה מבוססים על מגוון מקורות וטווחים ומייצגים הערכות כלליות. מומלץ לבצע בדיקה פרטנית לכל נכס.
8. תכנון אסטרטגי עירוני ארוך טווח
התפתחותה של חולון אינה מקרית, אלא מונחית על ידי תכנון אסטרטגי ארוך טווח. תוכנית המתאר הכוללנית ח/2040, שאושרה להפקדה ביוני 2023, קובעת יעד מינימלי של 270,000 תושבים ו-135,000 מועסקים (עם קיבולת מקסימלית של 400,000 תושבים ו-200,000 מועסקים). תוכנית זו, המתמקדת גם בפינוי-בינוי במתחמים גדולים, מספקת חזון ותכנון ארוך טווח להתפתחות העיר בכל תחומי החיים, ומבטיחה התאמה בין גידול האוכלוסייה לפיתוח התשתיות. חזון עירוני ברור, המגובה בתוכניות מתאר מאושרות, מבטיח המשך צמיחה ופיתוח מבוקר של העיר.
9. פרויקטים חדשים למגורים בסטנדרט מודרני
העיר מתהדרת במגוון פרויקטים חדשים למכירה, המציעים סטנדרט בנייה מודרני ויכולים למשוך אוכלוסייה איכותית, מה שתורם לעליית ערך כללית באזור. בין הפרויקטים הבולטים ניתן למנות את “Symphony” בקריית שרת, “נעמי שמר 2”, “מרבד הקסמים 4-8” (החל מכ-2.32 מיליון ש”ח), ופרויקט “קרסו ויצמן 55-57” (החל מכ-1.895 מיליון ש”ח). גם פרויקטים של “Mirelli Stars” בשכונת ח/370 מציעים הזדמנויות רכישה אטרקטיביות. היצע זה של דירות חדשות משפר את איכות החיים בעיר ותומך בביקושים.
10. עיר דינמית הנמצאת בתהליך טרנספורמציה מתמיד
חולון אינה רק “עוד עיר במרכז”; היא נמצאת בעיצומו של תהליך טרנספורמציה אקטיבי. השקעות עתק בתשתיות תחבורה, פרויקטים רחבי היקף של התחדשות עירונית ותכנון אסטרטגי ארוך טווח, כל אלה מעידים על עיר דינמית המתכוננת לקפיצת מדרגה משמעותית. ההשקעה בחולון כיום אינה רק רכישת נכס במחיר נמוך יחסית, אלא הצטרפות לתהליך התפתחות עירוני מקיף. הסינרגיה בין מהפכת התחבורה לבין היקפי ההתחדשות העירונית והתכנון האסטרטגי צפויה ליצור “אפקט מכפיל” על ערך הנדל”ן בחולון. זהו לא רק שיפור נקודתי, אלא שינוי פני העיר.
לסיכום, חולון מציעה הזדמנות השקעה בעלת מאפיינים ייחודיים, המשלבת מיקום מרכזי, פוטנציאל צמיחה עתידי משמעותי, ומחויבות עירונית לפיתוח ושיפור מתמיד של איכות החיים.
