השקעה בנדל”ן בישראל נחשבת לאפיק מבוקש עבור יחידים ומשקיעים מוסדיים כאחד, המבקשים לייצר הכנסה פסיבית ולצבור הון. שוק הדיור הישראלי, המאופיין בביקוש קשיח ועליות מחירים היסטוריות, מציג הזדמנויות לצד אתגרים מורכבים, במיוחד בכל הנוגע למימון ומיסוי. הבנה מעמיקה של מגוון אפשרויות המימון הקיימות, החל מהמשכנתאות הבנקאיות המסורתיות ועד לפתרונות יצירתיים, היא קריטית למיקסום התשואה וניהול הסיכונים. דוח זה יסקור את השיקולים המרכזיים קניית דירה להשקעה בישראל, תוך התמקדות באפשרויות המימון השונות והשלכות המס הנלוות אליהן.
I. מבוא: השקעה בנדל”ן בישראל – הזדמנויות ושיקולים ראשוניים
השקעה בדירה בישראל מושכת משקיעים רבים בזכות מספר יתרונות מובהקים, אך טומנת בחובה גם חסרונות וסיכונים שיש לשקול בכובד ראש.
מדוע דירה להשקעה? יתרונות וחסרונות
יתרונות:
אחד היתרונות המרכזיים של השקעה בנדל”ן הוא תחושת היציבות והביטחון שהיא מעניקה. בעלות על נכס מוחשי נתפסת כבטוחה יותר בהשוואה להשקעות בשוק ההון או במט”ח, והיא פחות חשופה לתנודות חדות בשוק. בנוסף, דירה להשקעה מניבה הכנסה פאסיבית קבועה משכירות, המספקת תזרים מזומנים חודשי יציב. מעבר לכך, קיים פוטנציאל משמעותי לעליית ערך הנכס לאורך זמן, המכונה “השבחה”, אשר מהווה רווח הוני בעת מכירה עתידית.
היכולת למנף את ההשקעה באמצעות משכנתא היא יתרון כלכלי מהותי. מינוף מאפשר למשקיע לרכוש נכס בשווי גבוה בהרבה מההון העצמי שברשותו, ובכך להגדיל את התשואה הפוטנציאלית על ההון המושקע. הבנקים בישראל אף מעודדים השקעות נדל”ן ומאפשרים מינוף של למעלה מ-60% מערך הנכס, שיעור גבוה משמעותית בהשוואה לאפיקי השקעה אחרים. דירה היא גם נכס מוחשי שניתן להחזיק, לנהל ואף להוריש לדורות הבאים. לבסוף, עבור משקיעים בעלי תיק השקעות מגוון, דירה יכולה לשמש ככלי חשוב לפיזור סיכונים והפחתת החשיפה לתנודתיות שוק ההון.
חסרונות:
למרות היתרונות, השקעה בדירה להשקעה כרוכה גם בחסרונות. התשואה הריאלית הממוצעת משכירות בישראל נחשבת נמוכה יחסית, ועומדת על כ-2%-5% בלבד מערך הדירה, נתון נמוך משמעותית מתשואות אפשריות בשוק ההון (8%-10%). חשוב לציין כי חישוב התשואה בפועל צריך לקחת בחשבון עלויות תחזוקה שוטפות ותקופות בהן הדירה עשויה לעמוד ריקה ללא שוכרים, מה שמפחית את התשואה בפועל.
בניגוד להשקעות בשוק ההון, נדל”ן אינו נהנה מאפקט ריבית דריבית, כלומר, רווחים משכירות אינם מושקעים אוטומטית מחדש בנכס, מה שמגביל את פוטנציאל הצמיחה המצטברת לטווח הארוך. נדל”ן הוא נכס בעל נזילות נמוכה, כלומר, קשה לממש אותו במהירות במקרה הצורך, ותהליך המכירה יכול להיות ארוך ומורכב. השקעת סכום כסף גדול בנכס יחיד חושפת את המשקיע לריכוז סיכונים, בניגוד לפיזור סיכונים אפשרי בניירות ערך. תהליך רכישת דירה מורכב יותר מרכישת ניירות ערך, וכולל בירוקרטיה רבה, בדיקות נאותות, וניהול שוטף של הנכס והשוכרים. לבסוף, שינויים במדיניות הממשלה, כגון שיעורי מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה או מיסוי על הכנסות משכירות, יכולים להשפיע מהותית על כדאיות ההשקעה. כמו כן, סיכונים ספציפיים לנכס עצמו (כגון בעיות הנדסיות) או שינויים לרעה באזור בו הוא ממוקם עלולים לגרום לירידת ערך.
חשיבות המימון בעסקת נדל”ן
המינוף הוא מרכיב קריטי בהשקעות נדל”ן. היכולת להשתמש בהלוואות כדי להגדיל את היקף ההשקעה מאפשרת למשקיעים להשיג תשואה גבוהה יותר על ההון העצמי שלהם. הבנקים בישראל מאפשרים מינוף משמעותי עבור רכישת נדל”ן, מה שאינו קיים באפיקי השקעה אחרים. הבנת אפשרויות המימון השונות, הן המסורתיות והן היצירתיות, היא המפתח למיקסום הרווחיות וניהול הסיכונים. היכולת לנצל כספים של אחרים, כפי שמתאפשר באמצעות מינוף, היא מרכזית לצבירת עושר בהשקעות נדל”ן.
II. אפשרויות מימון סטנדרטיות: משכנתאות בנקאיות
משכנתאות בנקאיות הן אפיק המימון הנפוץ והמוכר ביותר לרכישת דירה להשקעה בישראל, אך הן כפופות לתנאים והגבלות ספציפיות.
תנאי משכנתא לדירה להשקעה בישראל
בנק ישראל קבע הוראות מחמירות יותר למשכנתאות עבור דירה להשקעה (דירה שנייה ומעלה) בהשוואה לדירה יחידה למגורים. אחוז המימון המקסימלי שניתן לקבל מהבנק עבור דירה להשקעה עומד על 50% בלבד משווי הנכס, לעומת 75% לדירה ראשונה ו-70% למשפרי דיור. משמעות הדבר היא שנדרש הון עצמי מינימלי של 50% מערך הדירה.
בנוסף, הריבית על משכנתא לדירה להשקעה גבוהה בדרך כלל מזו של משכנתא לדירה למגורים, וזאת בשל הסיכון הגבוה יותר הנתפש על ידי הבנקים. מגבלה משמעותית נוספת שהוטלה על ידי בנק ישראל החל משנת 2021 היא איסור על הבנקים לתת משכנתא לצורך רכישת דירה להשקעה על בסיס שעבוד דירה קיימת, למעט הלוואות גישור במקרים ספציפיים. איסור זה מהווה גורם מכריע המאלץ משקיעים לחפש פתרונות מימון חלופיים עבור ההון העצמי הנדרש.
הבנק בודק בקפידה את יכולת ההחזר של הרוכש, כאשר דמי השכירות הצפויים מהדירה נכללים בחישוב ההכנסה הפנויה של הלווה, אך חשוב לזכור שאלו לא תמיד מכסים את כל סכום ההחזר החודשי. סך ההחזרים החודשיים של כל המשכנתאות הקיימות והחדשה לא יעלה על 50% מההכנסה החודשית הפנויה של הלווה. תהליך קבלת המשכנתא דומה באופן כללי לתהליך לדירה ראשונה, וכולל הגשת בקשה לאישור עקרוני, הצגת מסמכים המעידים על הון עצמי והכנסות (כגון תלושי שכר או שומת מס), נסח טאבו, חוזה רכישה, הערכת שמאי ורכישת ביטוחים (חיים ומבנה).
מסלולי משכנתא נפוצים
משכנתא מורכבת לרוב ממספר מסלולים שונים, הנבדלים בתנאי הריבית ותקופת ההחזר. פיצול סכום המשכנתא בין מסלולים שונים מאפשר לפזר סיכונים ולהתאים את ההלוואה למצב הכלכלי ולתחזיות השוק.
- ריבית קבועה לא צמודה (קל”צ):מסלול זה נחשב לבטוח והיציב ביותר, שכן הריבית והקרן קבועות ואינן מושפעות משינויים במדד המחירים לצרכן או בשערי מטבע. היתרון המובהק הוא וודאות מלאה לגבי ההחזר החודשי לאורך כל תקופת ההלוואה, הנעה בין שנה ל-30 שנים. החיסרון המרכזי הוא שריבית קל”צ יקרה יותר לרוב ביחס לריבית צמודה או משתנה, משום שהיא מגלמת בתוכה סיכונים לאינפלציה שלא בטוח שתתרחש. בנוסף, קושי במחזור משכנתא זו בשל עמלת פירעון מוקדם גבוהה הופך אותה לפחות גמישה.
- ריבית קבועה צמודה למדד:במסלול זה הריבית קבועה, אך הקרן וההחזר החודשי צמודים למדד המחירים לצרכן. היתרון הוא ריבית נמוכה יותר מריבית קל”צ. החיסרון הוא שעלייה במדד המחירים לצרכן תגדיל את ההחזר החודשי, מה שיוצר חוסר וודאות מסוים. תקופת ההלוואה במסלול זה נעה גם היא בין שנה ל-30 שנים.
- מסלול פריים (P):הריבית במסלול הפריים מבוססת על ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח קבוע (לרוב 1.5%). הקרן אינה צמודה למדד. יתרון משמעותי במסלול זה הוא עמלת פירעון מוקדם נמוכה, המאפשרת גמישות רבה יותר במחזור המשכנתא. כמו כן, הוא אינו מושפע מאינפלציה. החיסרון העיקרי הוא שריבית הפריים יכולה להשתנות עד 8 פעמים בשנה, מה שהופך את ההחזר החודשי לבלתי צפוי, וגובה הריבית הוא בגדר הימור. נכון ל-2025, הריבית הממוצעת במסלול זה עומדת סביב 5.07%.
- ריבית משתנה (צמודה/לא צמודה):במסלולים אלו, הריבית משתנה אחת לתקופה קבועה (לרוב כל 1-5 שנים), ומושפעת מריבית העוגן שנקבעת על ידי בנק ישראל. קיימים מסלולים בריבית משתנה לא צמודה (הקרן אינה צמודה למדד) ומסלולים בריבית משתנה צמודה (הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן). יתרונם הוא לרוב ריביות נמוכות יותר ממסלול קל”צ, אך חסרונם המרכזי הוא חוסר הוודאות לגבי גובה ההחזר העתידי. תקופת ההלוואה נעה בין 5 ל-30 שנים.
- הלוואת גישור:זוהי הלוואה לטווח קצר (מספר שנים בודדות) המיועדת לגשר על פערים זמניים במימון, למשל עד למכירת דירה קיימת או השלמת בניית דירה חדשה. הלוואות אלו מאופיינות בתנאים טובים יחסית בטווח הקצר ובסיכון נמוך.
תמהיל משכנתא מומלץ
מומלץ לפצל את סכום המשכנתא בין מספר מסלולים שונים כדי לפזר סיכונים. תמהיל משכנתא לדוגמה, המומלץ לתחילת 2025, כולל 25%-35% במסלול פריים, 35%-40% בריבית קבועה לא צמודה (קל”צ), ו-25%-35% בריביות משתנות כל 2-5 שנים (עם עדיפות ללא צמודות). פיזור זה מאפשר איזון בין יציבות, עלות וגמישות.
טבלה 1: השוואת מסלולי משכנתא לדירה להשקעה
| מסלול משכנתא | הצמדה לקרן | גמישות (נקודות יציאה/מחזור) | יציבות החזר חודשי | ריבית ממוצעת (נכון ל-2025) | יתרונות | חסרונות |
| קבועה לא צמודה (קל”צ) | אין | נמוכה (עמלת פירעון מוקדם גבוהה) | גבוהה (קבוע לחלוטין) | 5.07% | וודאות מלאה, הגנה מאינפלציה | יקרה יחסית, פחות גמישה |
| קבועה צמודה למדד | כן (למדד המחירים לצרכן) | נמוכה (עמלת פירעון מוקדם גבוהה) | בינונית (מושפע ממדד) | 3.55% | ריבית התחלתית נמוכה יחסית | עלייה במדד מגדילה החזר |
| פריים (P) | אין | גבוהה (עמלת פירעון מוקדם נמוכה) | נמוכה (משתנה תכופות) | 5.2% | גמישות רבה, אינו צמוד למדד | חוסר וודאות לגבי ההחזר |
| משתנה לא צמודה | אין | בינונית (בנקודות יציאה) | נמוכה (משתנה תקופתית) | משתנה | ריבית נמוכה יחסית לקל”צ | חוסר וודאות לגבי ההחזר |
| משתנה צמודה למדד | כן (למדד המחירים לצרכן) | בינונית (בנקודות יציאה) | נמוכה (מושפע ממדד וריבית) | משתנה | ריבית נמוכה יחסית לקל”צ | חוסר וודאות כפול (מדד וריבית) |
המדיניות של בנק ישראל, שהגבילה את אחוז המימון לדירה להשקעה ואסרה על שעבוד נכס קיים לצורך רכישת נכס נוסף להשקעה, יצרה שינוי מהותי בשוק המימון. מגבלות אלו נועדו לצנן את שוק הנדל”ן ולהפחית את המינוף, אך בפועל הן דוחפות משקיעים לחפש פתרונות מימון חלופיים מחוץ למערכת הבנקאית המסורתית. ההגבלות הללו מחייבות משקיעים להביא הון עצמי גבוה יותר או לפנות לאפיקים יקרים יותר, מה שמשפיע על כדאיות ההשקעה הכוללת.
בחירת מסלול המשכנתא היא החלטה קריטית בניהול הסיכונים. מסלול קל”צ מציע וודאות מלאה בעלות גבוהה, בעוד שמסלולי פריים וריבית משתנה מציעים ריביות נמוכות יותר בתמורה לחשיפה לשינויים בשוק הריבית והאינפלציה. תמהיל משכנתא מגוון מאפשר איזון בין עלויות, יציבות וגמישות, ומאפשר התאמה לשינויים עתידיים בשוק או במצב הפיננסי של הלווה. היכולת למחזר משכנתא, במיוחד במסלולים עם עמלת פירעון מוקדם נמוכה כמו פריים, היא כלי חשוב לניהול עלויות בטווח הארוך.
III. מימון חוץ-בנקאי: גמישות מול עלויות
כתוצאה מהגבלות בנק ישראל על מימון בנקאי לדירות להשקעה, התפתח שוק מימון חוץ-בנקאי עשיר המציע פתרונות גמישים יותר, אך לרוב בעלות גבוהה יותר.
סקירה כללית של גופים חוץ-בנקאיים בישראל
גופים חוץ-בנקאיים כוללים חברות מימון פרטיות, חברות ביטוח, קרנות השקעה וחברות כרטיסי אשראי. גופים אלו אינם כפופים באופן ישיר להוראות בנק ישראל החלות על בנקים, מה שמעניק להם גמישות רבה יותר בהצעת פתרונות מימון.
יתרונות המימון החוץ-בנקאי
יתרון בולט של המימון החuץ-בנקאי הוא היכולת להשיג אחוזי מימון גבוהים יותר לדירה להשקעה. בעוד שבנקים מוגבלים ל-50% מימון, גופים חוץ-בנקאיים יכולים להציע עד 75% משווי הנכס הנרכש. יתר על כן, הם מאפשרים שעבוד נכס קיים לצורך מימון רכישת דירה נוספת, עד 65% משווי הנכס הקיים. אפשרות זו קריטית במיוחד לאור האיסור הבנקאי על מינוף נכס קיים לרכישת דירה להשקעה.
יתרונות נוספים כוללים מהירות וגמישות בתהליך אישור האשראי. גופים אלו מציעים פתרונות מימון יצירתיים המותאמים לצרכי הלקוח, לרבות אפשרות להחזרי “בלון” (תשלום ריבית בלבד או דחיית תשלום הקרן לתקופה מסוימת). בנוסף, לקיחת הלוואה מגוף חוץ-בנקאי אינה משפיעה על מסגרת האשראי והאובליגו של הלקוח בבנקים המסחריים, מה שמשמר את יכולת האשראי שלו למטרות אחרות.
חסרונות המימון החוץ-בנקאי
הגמישות והנגישות של המימון החוץ-בנקאי באות על חשבון עלויות גבוהות יותר. הריביות על הלוואות חוץ-בנקאיות גבוהות משמעותית מאלו הניתנות בבנקים. רמת הסיכון הנתפסת על ידי המממנים החוץ-בנקאיים גבוהה יותר, מה שמתבטא בריביות גבוהות ובתנאים מחמירים יותר במקרים מסוימים. למרות המהירות היחסית, התהליך עדיין יכול להיות כרוך בבירוקרטיה משלו. במקרה של כשל ואי עמידה בהתחייבויות, גופי מימון חוץ-בנקאיים עשויים למנות גורם מקצועי שימשיך ללוות את הפרויקט עד להשלמתו, בניגוד לבנקים שנוטים למנות כונס נכסים ולמכור את הנכסים.
ההגבלות שהטיל בנק ישראל על המימון הבנקאי לדירות להשקעה יצרו פער מימוני משמעותי עבור משקיעים. גופים חוץ-בנקאיים נכנסו למלא את הפער הזה, ומציעים פתרונות מימון לאותם משקיעים שאינם יכולים לעמוד בתנאי הבנקים או שמבקשים למנף את נכסיהם הקיימים. זהו מנגנון פיצוי הכרחי בשוק, המאפשר למשקיעים להמשיך לפעול למרות המדיניות המצמצמת של הבנקים. עם זאת, יש להבין כי הגמישות והנגישות הללו כרוכות בעלות גבוהה יותר, המשקפת את הסיכון הגבוה יותר שהמלווים החוץ-בנקאיים לוקחים על עצמם. על המשקיעים לבצע ניתוח עלות-תועלת קפדני, שכן הריביות הגבוהות עלולות לשחוק את רווחיות ההשקעה.
דוגמאות לגופים מובילים:
- הפניקס גמא: מתמחה במתן משכנתאות חוץ-בנקאיות והלוואות כנגד שעבוד דירה או נכס, ליזמי נדל”ן ואנשי עסקים, עם יחס מימון של עד 70%.
- יסודות גרופ: גוף חוץ-בנקאי המעניק ליזמים מעטפת פיננסית לפרויקטים בבנייה למגורים, כולל השלמת הון עצמי, חילוץ הון וליווי פיננסי מלא.
- IBI QCL: קרן שקלית מחלקת העוסקת במימון הלוואות שפיצר מובטחות בשעבוד נדל”ן, עד 67% מערך הנכס.
- חברות ביטוח (כמו כלל): נכנסו לשוק המשכנתאות למשקיעים ומציעות תנאים אטרקטיביים.
IV. אפשרויות מימון יצירתיות ואלטרנטיביות
מעבר למסלולי המימון הבנקאיים והחוץ-בנקאיים הסטנדרטיים, קיימות מספר אפשרויות מימון יצירתיות המאפשרות למשקיעים לגייס הון בדרכים לא שגרתיות.
הלוואות כנגד נכסים פיננסיים קיימים
אחת הדרכים היעילות והאטרקטיביות לגייס הון עבור השקעה בנדל”ן היא באמצעות הלוואות כנגד כספים הצבורים במוצרים פיננסיים שונים, כגון קרנות השתלמות, קופות גמל ופוליסות חיסכון. מוצרים אלו, המהווים לרוב חיסכון לטווח ארוך, יכולים לשמש כמקור מימון זול וגמיש.
תנאים:
הריבית על הלוואות אלו נמוכה משמעותית מהלוואות בנקאיות רגילות, ולעיתים קרובות נעה סביב ריבית הפריים (פריים מינוס 0.5% עד פריים פלוס 0.5%). ניתן למנף 70%-80% מקרן השתלמות נזילה או פוליסת חיסכון, ועד 40%-50% מקרן השתלמות לא נזילה. מקופות גמל נזילות ניתן למנף 70%-80%, ולא נזילות עד 30%. מקרן פנסיה ניתן למנף עד 30% מסך התגמולים. תנאי ההחזר נוחים, ולעיתים קרובות ניתן לבחור בהחזר בשיטת “גרייס” (תשלום ריבית בלבד) לתקופה של 4-7 שנים, מה שמקטין משמעותית את ההחזר החודשי הראשוני. ברוב המקרים, ניתן לפרוע את ההלוואה מוקדם מהמתוכנן ללא קנס.
יתרונות:
היתרון המרכזי הוא שימור הקרן והטבות המס: הכספים נשארים מושקעים בקרן וממשיכים לצבור תשואה פטורה ממס, גם בתקופת ההלוואה. תהליך קבלת ההלוואה פשוט ומהיר יחסית, ללא צורך באישור חיצוני נוסף. יתרה מכך, ניתן לקבל הלוואה כנגד קרן השתלמות שאינה נזילה, ובכך להימנע מתשלום מס גבוה על משיכה מוקדמת (47% מס).
סיכונים:
הסיכון העיקרי הוא שאם המשקיע לא יעמוד בהחזרים, הגוף המנהל עלול לקזז את החוב מהקרן עצמה. בנוסף, למרות שהכסף נשאר מושקע, אם ההשקעה בנדל”ן לא תניב את התשואה הצפויה, עלות ההלוואה עלולה לפגוע ברווחיות הכוללת של ההשקעה.
היכולת ללוות כנגד נכסים פיננסיים קיימים היא אסטרטגיה מתוחכמת המאפשרת למשקיעים למנף את הונם בצורה כפולה: גם ליהנות מהצמיחה ומהטבות המס של החיסכון הפיננסי, וגם להשתמש בו כהון לרכישת נכס נדל”ן. אפיק זה מאפשר גישה להון במחיר נמוך יחסית, תוך עקיפת מגבלות המינוף הבנקאיות. הוא מציג פתרון יצירתי למי שיש לו חסכונות משמעותיים במוצרים אלו, ומאפשר לו להשתמש בהם כבסיס להשקעה בנדל”ן מבלי לפגוע בצמיחתם לטווח הארוך.
מימון מוכר
מימון מוכר הוא הסדר בו המוכר מסכים לפרוס את תשלום חלק ממחיר הדירה לאורך זמן, ובכך למעשה מממן חלק מהרכישה עבור הקונה. במקרים מסוימים, מדובר על תשלום ראשוני נמוך (לדוגמה, 10%-20%) והשלמת היתרה במועד מאוחר יותר (עסקאות 20/80).
יתרונות לקונה:
מימון מוכר יכול להקל באופן משמעותי על המימון הראשוני, ולאפשר לרכוש דירה גם עם הון עצמי נמוך יחסית, או כאשר מתקשים לקבל מימון בנקאי מלא. לעיתים ניתן להגיע להסכמות על תנאי תשלום גמישים יותר מאלו של הבנקים. אם חלק גדול מהתשלום נדחה, הקונה נהנה מכך שעל חלק זה לא תשולם ריבית בתקופה הראשונית.
יתרונות למוכר:
עבור המוכר, מימון מוכר יכול להאיץ את מכירת הנכס בשוק איטי או כאשר קונים מתקשים להשיג מימון. המוכר יכול גם לגבות ריבית על התשלומים הנדחים, ובכך לייצר רווח נוסף. עבור יזמים, מימון מוכר יכול להיות זול יותר מנטילת אשראי נוסף מהבנקים.
חסרונות וסיכונים לקונה:
במקרה של רכישה מקבלן עם מימון מוכר, קיים סיכון שהקבלן לא יצליח לסיים את הפרויקט, אם כי לרוב הבנק המלווה ייכנס לתמונה כדי להבטיח את השלמתו. סיכון נוסף נובע מחוסר וודאות לגבי משכנתא עתידית: אם חלק מהתשלום נדחה למועד מאוחר יותר בו נדרשת משכנתא, קיים סיכון לשינוי לרעה בתנאי השוק (כגון עליית ריבית) או ביכולת ההחזר של הקונה (כגון פיטורים), מה שיקשה על קבלת המשכנתא הנדרשת. יש לבחון היטב גם את השלכות המס על המוכר והקונה בעסקאות מסוג זה.
קבוצות רכישה
קבוצות רכישה הן מודל בו קבוצת אנשים מתארגנת יחד לרכישת קרקע ובניית דירות עליה, תוך עקיפת היזם/קבלן המסורתי.
יתרונות:
היתרון המרכזי הוא פוטנציאל לרכישת דירה במחיר נמוך בכ-20% משווי השוק. חיסכון זה נובע בעיקר מחיסכון בעלויות היזם ובעבר גם מפטור ממע”מ, אם כי יתרון מס זה צומצם משמעותית על ידי המחוקק. חברי הקבוצה הם בעלי הקרקע, מה שמעניק להם שליטה רבה יותר על הפרויקט, כולל היכולת להחליף קבלן במידת הצורך. לעיתים, פרויקטים של קבוצות רכישה זוכים להליכי אישור מהירים יותר בוועדות התכנון.
חסרונות וסיכונים:
קיימת חוסר וודאות משמעותית במחיר הסופי של הדירה ובזמני המסירה. בניגוד לרכישה מקבלן, המחיר הסופי אינו ידוע מראש ועלול להתייקר עקב חריגות תקציביות. גם מועד המסירה אינו וודאי. קיים סיכון לפשיטת רגל של הקבלן המבצע, מה שעלול להיתקע את הפרויקט ולגרום להפסדי כספים. ארגון וניהול קבוצת רכישה הוא תהליך קשה ומורכב, במיוחד ככל שהקבוצה גדולה יותר. לעיתים נדרשת הזרמת הון נוספת מחברי הקבוצה אם התקציב חורג. בנוסף, כפי שצוין, המחוקק סתם פרצות חוקיות שביטלו חלק ניכר מיתרונות המס שהיו לקבוצות רכישה בעבר. חשוב לדעת כי האשראי הבנקאי ניתן במסגרת משכנתאות פרטניות לכל חבר בקבוצה, ולא כהלוואה אחת לכל הפרויקט.
קבוצות רכישה ומימון המונים מייצגים גישות חדשניות להשקעה בנדל”ן, שמטרתן להנגיש את השוק או להפחית עלויות. עם זאת, האטרקטיביות והכדאיות שלהן מושפעות באופן מהותי מהתגובה הרגולטורית. ככל שאפיקים אלו צוברים פופולריות, הרגולטורים נוטים להתערב, מה שעלול לצמצם את היתרונות הראשוניים (כמו הטבות מס לקבוצות רכישה) או להטיל סיכונים חדשים (כמו סיכון פלטפורמה במימון המונים). לכן, על המשקיעים באפיקים אלו לנקוט זהירות יתרה ולבצע בדיקת נאותות מקיפה, לא רק על הפרויקט עצמו אלא גם על הסביבה הרגולטורית המשתנה ועל האמינות של הגוף המארגן או הפלטפורמה.
מימון המונים (Crowdfunding) בנדל”ן
מימון המונים הוא מודל בו פלטפורמות דיגיטליות מאפשרות למשקיעים רבים לאחד משאבים ולממן פרויקטי נדל”ן בסכומים קטנים יחסית, ובכך להנגיש את ההשקעה בנדל”ן למשקיעים עם הון מופחת.
יתרונות:
המודל מאפשר דרישת הון מופחתת, ובכך מנגיש את הכניסה לשוק הנדל”ן גם עם סכומי השקעה נמוכים. ההשקעה מבוססת על הון עצמי ישיר, ללא צורך בהלוואות משכנתא, מה שמפשט את התהליך. מימון המונים מאפשר פיזור השקעות על פני מספר נכסים, אזורים וסוגי נכסים (מגורים, מסחר, תעשייה) כדי להפחית סיכונים. ההשקעה היא “השקעה ללא ידיים”, כאשר ניהול הנכס והשוכרים מבוצע על ידי הפלטפורמה או צוות הניהול של הפרויקט, מה שמייצר הכנסה פסיבית. הפלטפורמות מבצעות בדיקות נאותות מעמיקות ובחירת נכסים מקצועית. פלטפורמות אמינות מספקות מידע מקיף על ההזדמנויות, דוחות ביצוע שוטפים ושקיפות לגבי עמלות.
חסרונות:
נכסים במימון המונים אינם נזילים, ודורשים התחייבות לטווח ארוך (מספר שנים ואף עשור). שווקים משניים למכירת מניות עדיין בחיתוליהם ואינם מבטיחים נזילות. קיים סיכון הקשור ליציבות הפלטפורמה עצמה (חדלות פירעון, בעיות רגולטוריות, אבטחת מידע). התשואות אינן וודאיות ומושפעות מתנודות שוק, סיכונים ספציפיים לפרויקט (עיכובים, חריגות), וייתכנו פערים בין התחזיות לביצועים בפועל. למשקיעים יש שליטה מוגבלת על קבלת ההחלטות בפרויקט או בניהול הנכס. הפלטפורמות גובות עמלות שונות (ניהול, תפעול, ביצועים, יציאה) שיכולות להפחית את התשואה נטו. לבסוף, התחום עדיין מתפתח, והרגולציה אינה אחידה ומשתנה, מה שיוצר אי-וודאות.
תוכניות ממשלתיות ותמריצים
הממשלה מפעילה מספר תוכניות ותמריצים בשוק הנדל”ן, אך רובן אינן מיועדות ישירות למשקיעים פרטיים המבקשים לרכוש דירה להשקעה.
- “דירה בהנחה” (מחיר למשתכן, מחיר מטרה, מחיר מופחת, דירה להשכיר):תוכניות אלו מיועדות בעיקר ל”חסרי דירה” או “משפרי דיור” ולא למשקיעים טהורים. רוכשי דירות בפריפריה במסגרת התוכניות זכאים למענק של 40,000-60,000 ש”ח. עם זאת, קיים איסור מכירה על הדירה למשך 5 שנים מקבלת טופס 4 או 7 שנים ממועד ההגרלה (לפי המוקדם), מה שמפחית את האטרקטיביות למשקיעים המעוניינים במימוש מהיר. תוכניות אלו נועדו לפתור את בעיית הדיור עבור אוכלוסיות ספציפיות ולא לעודד השקעות ספקולטיביות. לכן, הגבלות המכירה הופכות אותן לבלתי רלוונטיות עבור משקיעים המחפשים גמישות ורווחי הון מהירים.
- תמריצים לבנייה להשכרה מוסדית:חוק עידוד השקעות הון מציע הטבות מס לבניינים המיועדים להשכרה למגורים. מדובר לרוב בפרויקטים גדולים ומורכבים המיועדים למשקיעים מוסדיים או יזמים, ולא למשקיע הפרטי הקטן.
- תמריצים להתחדשות עירונית:הממשלה מעודדת שיתופי פעולה עם המגזר הפרטי ותמריצים לבנייה באזורים פחות מבוקשים במסגרת תוכניות התחדשות עירונית. זה רלוונטי יותר ליזמים או למשקיעים גדולים יותר בנכסים הדורשים השבחה משמעותית (כמו אסטרטגיית BRRRR – Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat). חוק המטרו אף מציע הפחתה במס השבחה ליזמים באזורי המטרו. תוכניות אלו נועדו לעודד פיתוח ובנייה רחבת היקף, אך הן אינן מיועדות למשקיע הפרטי הקטן המבקש לרכוש דירה בודדת להשקעה.
V. השלכות מס על מימון דירה להשקעה בישראל
היבטי המיסוי הם מרכיב קריטי ובעל השפעה מכרעת על כדאיות השקעה בדירה בישראל. שיעורי המס משתנים בהתאם לסוג הנכס, מעמדו של הרוכש והמוכר, וסוג ההכנסה.
מס רכישה
מס רכישה הוא מס המוטל על הקונה בעת רכישת נכס מקרקעין בישראל. שיעור המס משתנה באופן דרמטי בין רכישת דירה יחידה לבין רכישת דירה שנייה ומעלה (דירה להשקעה).
מדרגות מס לדירה שנייה ומעלה (דירה להשקעה):
נכון לשנים 2024-2026, שיעורי המס גבוהים משמעותית: 8% על חלק השווי שעד 6,055,070 ש”ח, ו-10% על חלק השווי העולה על סכום זה. מס זה מוטל מהשקל הראשון, ללא פטורים.
השוואה לדירה יחידה (ראשונה):
רוכשי דירה יחידה זכאים לפטור ממס רכישה עד לסכום של כ-1,978,745 ש”ח (נכון ל-2024-2025), ולאחר מכן חלות מדרגות מס מדורגות (3.5%, 5%, 8%, 10%).
ההבדל המשמעותי בשיעורי מס הרכישה בין דירה יחידה לדירה להשקעה משקף מדיניות ממשלתית מכוונת לצמצום השקעות ספקולטיביות בנדל”ן למגורים, במטרה להקל על רוכשי דירה ראשונה ומשפרי דיור. נטל המס הגבוה על דירות להשקעה מגדיל את ההון העצמי הנדרש לביצוע העסקה, ובכך מפחית את כדאיות ההשקעה עבור משקיעים רבים.
השלכות לתושבי חוץ:
תושבי חוץ הרוכשים דירה בישראל (גם אם זו דירתם הראשונה) מחויבים במס רכישה לפי השיעורים הגבוהים החלים על דירה שנייה (8% ו-10%). חריג לכך הם עולים חדשים, הזכאים להקלות משמעותיות במס רכישה (0.5% עד 1,988,090 ש”ח, ומעליו 5%).
מס הכנסה משכר דירה
הכנסות משכר דירה בישראל יכולות להיות ממוסות באחד משלושה מסלולים עיקריים:
- מסלול פטור:קיים פטור מלא ממס עד לתקרת הכנסה חודשית משכר דירה (5,654 ש”ח נכון ל-2024). אם ההכנסה עולה על התקרה, ניתן לקבל פטור חלקי או לעבור למסלול אחר. החיסרון במסלול זה הוא שלא ניתן לנכות הוצאות הקשורות לתחזוקת הנכס או למימונו (כגון ריבית על משכנתא).
- מסלול 10% מס:במסלול זה משלמים מס בשיעור קבוע של 10% על סך ההכנסות משכר דירה, ללא אפשרות לקיזוז הוצאות. מסלול זה מתאים למי שמחזיק מספר דירות או בעל הכנסות גבוהות, כאשר מס שולי רגיל היה גבוה מ-10%.
- מסלול מס שולי (מס מלא):הכנסות משכר דירה מתווספות לשאר הכנסות הנישום וממוסות לפי מדרגות המס האישיות (החל מ-31% לרוב, 10% לבני 60 ומעלה בתנאים מסוימים). היתרון המשמעותי במסלול זה הוא שניתן לנכות הוצאות שוטפות שהיו בייצור ההכנסה, כולל הוצאות מימון (ריבית על המשכנתא).
עבור משקיעים הממנפים את רכישת הדירה באמצעות משכנתא, מסלול המס השולי יכול להיות אטרקטיבי במיוחד. היכולת לנכות את הוצאות הריבית מפחיתה את ההכנסה החייבת במס, ובכך מקטינה את נטל המס הכולל. זהו שיקול חשוב בתכנון המס, שכן עלויות המימון מהוות חלק ניכר מההוצאות בהשקעות נדל”ן ממונפות. תושבי חוץ יכולים לבחור באחד ממסלולי המיסוי הנ”ל, אך אינם זכאים לנקודות זיכוי.
מס שבח והיטל השבחה
- מס שבח:מס שבח מוטל על הרווח (השבח) ממכירת זכות במקרקעין, בשיעור של 25% מהרווח הנקי (ההפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה). חשוב לציין כי הוצאות ריבית ריאלית ששולמו בגין הלוואה שנלקחה לרכישת או השבחת הנכס, ניתנות לניכוי בחישוב מס השבח. קיימים פטורים ממס שבח במקרים מסוימים, כגון מכירת דירה יחידה בתנאים מסוימים.
- היטל השבחה:היטל השבחה הוא מס המוטל על ידי הרשות המקומית בגין עליית שווי הנכס כתוצאה מאישור תוכנית בניין עיר חדשה (תב”ע) או מתן הקלות בנייה. שיעורו לרוב 50% משווי ההשבחה.
מע”מ
בדרך כלל, עסקאות מכר דירה בין אנשים פרטיים פטורות ממע”מ. מע”מ חל על רכישת קרקע מחברה מסחרית או נכסי נדל”ן לעסקים. קבוצות רכישה נהנו בעבר מפטור ממע”מ, אך המחוקק צמצם יתרון זה באמצעות תיקונים לחוק.
קניית דירה תחת מטריה של חברה בע”מ
רכישת דירה להשקעה באמצעות חברה בע”מ מציעה יתרונות וחסרונות מיסויים וניהוליים:
יתרונות:
ניתן לבצע ניכוי פחת לאורך השנים, ושיפוץ או השקעה בדירה ייחשבו כהוצאה מוכרת. במקרים מסוימים, עשויה להיות יתרון מיסוי בטווח הקצר בהשוואה לרכישה פרטית.
חסרונות:
החיסרון המרכזי הוא מס מלא על הכנסות שכירות: החברה תשלם מס מלא בשיעור 25% על הכנסות משכירות, לעומת 10% או פטור לאדם פרטי. בנוסף, קיים מיסוי כפול במכירה: בעת מכירת הנכס, החברה תהיה חייבת במס שבח בשיעור 25%, ובנוסף, בעלי המניות ישלמו מס דיבידנד של 30%-32% על חלוקת הכספים. קיימת גם מורכבות ניהולית ומשפטית נוספת.
הנטל המסוי על דירות להשקעה בישראל הוא גבוה ומשקף מדיניות ממשלתית שמטרתה להפחית את הביקוש להשקעות ספקולטיביות. מס רכישה גבוה, יחד עם חובת תשלום מס הכנסה על שכירות (למעט פטורים מוגבלים), מחייבים את המשקיעים לבצע תכנון מס קפדני. הבחירה במסלול המס השולי עבור הכנסות משכר דירה, המאפשר ניכוי הוצאות מימון, יכולה להוות אסטרטגיה חכמה עבור משקיעים ממונפים. רכישה באמצעות חברה בע”מ, על אף יתרונותיה בטווח הקצר, עלולה להוביל למיסוי כפול בטווח הארוך, ולכן דורשת בדיקה מעמיקה של הכדאיות הכלכלית הכוללת.
VI. מסקנות והמלצות
השקעה בדירה בישראל, למרות היותה אפיק מבוקש המציע יציבות ופוטנציאל השבחה, דורשת הבנה מעמיקה של סביבת המימון והמיסוי הייחודית. המגבלות שהוטלו על ידי בנק ישראל על משכנתאות לדירה להשקעה, ובפרט הדרישה להון עצמי גבוה והאיסור על מינוף נכס קיים לצורך רכישת נכס נוסף, דחפו את המשקיעים לחפש פתרונות מימון יצירתיים.
מסקנות עיקריות:
- המינוף הוא מנוע הצמיחה המרכזי: למרות שהתשואה משכירות עשויה להיות נמוכה יחסית, היכולת למנף את ההשקעה באמצעות הלוואות היא המפתח להשגת תשואה גבוהה על ההון העצמי. הבנה וניהול נכון של המינוף הם קריטיים להצלחת ההשקעה.
- השוק הפיננסי מגיב לרגולציה: ההגבלות הבנקאיות יצרו ביקוש לפתרונות מימון חוץ-בנקאיים. גופים אלו מציעים גמישות ואחוזי מימון גבוהים יותר, אך לרוב בעלות גבוהה יותר, המשקפת את הסיכון הנוסף שהם לוקחים. על המשקיעים לשקול היטב את העלות מול התועלת של מימון זה.
- נכסים פיננסיים כהון “נסתר”: הלוואות כנגד קרנות השתלמות, קופות גמל ופוליסות חיסכון מהוות אפיק מימון יצירתי ואטרקטיבי במיוחד. הן מאפשרות גישה להון בעלות נמוכה יחסית, תוך שמירה על צמיחת החיסכון ויתרונות המס שלו. זוהי אסטרטגיה חכמה למשקיעים בעלי חסכונות משמעותיים.
- תוכניות ממשלתיות אינן מיועדות למשקיעים טהורים: תוכניות כמו “דירה בהנחה” מיועדות בעיקר לפתרון בעיות דיור עבור אוכלוסיות ספציפיות, ומגבלות המכירה הופכות אותן ללא רלוונטיות עבור משקיעים המחפשים רווחי הון או גמישות.
- מיסוי הוא גורם מכריע: נטל המס על דירות להשקעה בישראל גבוה, עם מס רכישה משמעותי ומדרגות מס על הכנסות משכירות. תכנון מס נכון, ובפרט בחירה מושכלת של מסלול המיסוי על הכנסות שכירות המאפשר ניכוי הוצאות מימון, יכול להשפיע מהותית על הרווחיות נטו.
המלצות למשקיעים:
- בדיקת נאותות מקיפה: לפני כל השקעה, יש לבצע בדיקה מעמיקה של הנכס, מיקומו, מצבו הפיזי, פוטנציאל ההשבחה והסיכונים הספציפיים לאזור.
- תכנון פיננסי הוליסטי: יש לבחון את כלל הנכסים הפיננסיים שברשות המשקיע, כולל חסכונות פנסיוניים וקרנות השתלמות, כחלק ממקורות המימון הפוטנציאליים.
- ייעוץ מקצועי: מומלץ בחום להיוועץ עם יועץ משכנתאות, יועץ מס ועורך דין המתמחים בנדל”ן. אנשי מקצוע אלו יכולים לסייע בבניית תמהיל מימון אופטימלי, ניהול סיכונים, איתור הטבות מס וצמצום חשיפות.
- הבנת הסיכונים והתאמה אישית: יש להבין את הסיכונים הגלומים בכל אפיק מימון, ולהתאים את אסטרטגיית המימון ליכולת ההחזר, לסבילות הסיכון ולמטרות ההשקעה האישיות. יש להכין מקור תקציבי לחירום שייתן מענה של חצי שנה לפחות למול תרחיש שבו תיק המינוף מתקשה להחזיר את ההלוואות.
- מעקב אחר שינויי רגולציה: שוק הנדל”ן והמימון בישראל דינמי, ושינויים רגולטוריים יכולים להשפיע מהותית על כדאיות ההשקעה. לכן, חשוב להישאר מעודכנים במדיניות בנק ישראל ורשות המסים.
לסיכום, רכישת דירה להשקעה בישראל היא מהלך פיננסי מורכב הדורש תכנון קפדני. על ידי הבנה מעמיקה של אפשרויות המימון השונות, כולל אלו היצירתיות, וניהול נכון של היבטי המיסוי, ניתן למקסם את פוטנציאל הרווח ולהפוך את ההשקעה למוצלחת.
