מה זה בכלל פריסייל?
המונח “פריסייל” (Pre-Sale) מתייחס למכירת דירות בפרויקטים חדשים בשלבים מוקדמים – לפני קבלת היתר בנייה או בתחילת הבנייה. לכאורה, מדובר במכירה במחיר מוזל יחסית, אך לא תמיד מדובר בעסקה משתלמת.
יזמים משתמשים בפריסייל כדי לגייס הון ראשוני ולהראות לבנקים שהם מכרו מספיק יחידות דיור כדי לקבל מימון. לעיתים, דירות בפריסייל נמכרות במחירים נמוכים משמעותית, אך לעיתים מדובר במניפולציה שיווקית בלבד.
לפי נתוני משרד האוצר, בשנת 2023 כ-40% מהדירות החדשות שנמכרו הוצעו במבצעי “פריסייל”, אך מחירי הדירות בישראל עלו בממוצע בכ-4% בלבד באותה שנה. כלומר, לא כל עסקת פריסייל אכן מביאה לחיסכון משמעותי.
כיצד נולדו עסקאות הפריסייל?
כדי להבין אם עסקת פריסייל משתלמת, יש להבין את מטרתה מבחינת היזם. כאשר יזם רוכש קרקע ומעוניין להתחיל בבנייה, הוא זקוק למימון בנקאי. ככל שההון העצמי של היזם גבוה יותר, כך הבנקים יסכימו לתת לו מימון גבוה יותר ובתנאים נוחים.
לכן, היזמים מוכרים את הדירות הראשונות במחיר נמוך יחסית (בין 5% ל-30% הנחה, תלוי בשלב המכירה), כדי להוכיח שהם יכולים למכור את הדירות ולגייס הון עצמי.
שלבי התמחור של פרויקטים חדשים
| שלב | מאפיינים | היקף הנחה ממוצע |
|---|---|---|
| טרום-פריסייל (Friends & Family) | מכירה מצומצמת של דירות ראשונות, ללא פרסום נרחב, מיועדת לגיוס הון עצמי לקבלת מימון בנקאי | 15%-30% |
| פריסייל פתוח לקהל | פתיחת המכירה לכלל הציבור בהנחה מסוימת על מחיר השוק | 5%-10% |
| תחילת הבנייה | ככל שהבנייה מתקדמת, המחירים עולים | 0%-5% |
📌 רווח בעסקאות פריסייל נובע מהפרש בין מחיר הקנייה המוקדמת לבין מחיר השוק בעת קבלת המפתח. עליית הערך הממוצעת של נכסי נדל”ן עומדת על כ-3%-5% בשנה.
מהם היתרונות של רכישת דירה בפריסייל?
1. תנאי תשלום נוחים
בעסקאות פריסייל, לרוב ניתן לשלם סכום נמוך בחתימת החוזה ואת היתרה במסירה.
- לדוגמה, עסקה בה משלמים 10% כעת ואת ה-90% בקבלת המפתח בעוד ארבע שנים, מאפשרת לרוכשים לתכנן את כספם בצורה גמישה יותר.
- בחלק מהמקרים היזמים מציעים תשלום של 7% בלבד בחתימה ואת היתרה במסירה, מה שמאפשר לרוכשים לחסוך כסף או להשקיע אותו בתקופה הזו.
📌 יתרון: מאפשר לזוגות צעירים ולמשקיעים עם הון עצמי נמוך להיכנס לשוק הנדל”ן.
| פרמטר | דירה בפריסייל | דירה מוכנה |
|---|---|---|
| מקדמה ראשונית | 10% (300,000 ש”ח על דירה של 3 מיליון) | 30%-50% (900,000-1.5 מיליון ש”ח) |
| משכנתא | מתחילה רק בקבלת המפתח | מתחילה מיד |
| תשלומי ריבית | לא חלה על כל הסכום עד קבלת המפתח | חלה מהרגע הראשון |
2. פוטנציאל עליית ערך
מחירי הדירות בישראל עולים בממוצע בכ-3%-5% בשנה.
- אם קניתם דירה בפריסייל ב-3 מיליון ש”ח, וערך הנדל”ן באזור עולה ב-4% בשנה, תוך 4 שנים הדירה עשויה להיות שווה כ-3.5 מיליון ש”ח – רווח פוטנציאלי של 500,000 ש”ח.
- בפרויקטים מסוימים, בהם יש תשתיות חדשות (רכבת קלה, כבישים, מרכזים מסחריים), עליית הערך עשויה להיות אף גבוהה יותר.
📌 חשוב לבדוק: לא כל האזורים חווים עליית ערך שווה.
| סוג העסקה | מחיר ממוצע למ”ר בתל אביב (2024) | מחיר ממוצע למ”ר בחיפה (2024) | מחיר ממוצע למ”ר בבאר שבע (2024) |
|---|---|---|---|
| דירה בפריסייל | 42,000 ש”ח | 21,500 ש”ח | 14,200 ש”ח |
| דירה מוכנה מקבלן | 44,500 ש”ח | 22,300 ש”ח | 15,000 ש”ח |
| דירת יד שנייה | 41,000 ש”ח | 20,800 ש”ח | 13,700 ש”ח |
מהם הסיכונים בקניית דירה בפריסייל?
1. עיכובים בבנייה
לפי משרד השיכון, כ-34% מהפרויקטים למגורים חוו עיכובים של שנה ומעלה.
- עיכוב של שנתיים יכול לגרום לרוכשים לשלם עוד עשרות אלפי שקלים בשכירות, מה שמקטין את הכדאיות של העסקה.
2. מחיר לא תמיד נמוך ממחיר השוק
חלק מהיזמים משתמשים במונח “פריסייל” אך בפועל גובים מחירים גבוהים יותר מהשוק.
- בחלק מהמקרים דירות יד שנייה או דירות מוכנות עולות פחות.
- דוגמה: דירה בפריסייל בתל אביב נמכרת ב-42,000 ש”ח למ”ר, בעוד שדירות מוכנות נמכרות ב-41,000 ש”ח למ”ר – כלומר, אין באמת הנחה.
📌 מסקנה: חשוב לבדוק את מחירי השוק לפני הרכישה.
3. הסיכון שהיזם יפשוט רגל
- 15% מהיזמים הקטנים בישראל חוו קשיים פיננסיים בשנת 2023.
- חשוב לבדוק האם יש ליווי בנקאי לפרויקט, כי במקרה של קריסת היזם, הרוכשים עלולים לאבד את כספם.
כיצד לבדוק אם עסקת פריסייל משתלמת?
🔎 1. בדיקת היזם והפרויקט:
- האם היזם השלים פרויקטים דומים בעבר?
- האם יש ליווי בנקאי מלא?
🔎 2. השוואת מחירים:
- היכנסו לאתרי מדלן ורשות המיסים ובדקו בכמה נמכרו דירות דומות באזור.
- השוו מול פרויקטים אחרים – ייתכן שפרויקט אחר מציע תנאים טובים יותר.
🔎 3. בדיקה משפטית של החוזה:
- ודאו שהמחיר כולל מדד תשומות הבנייה.
- בדקו האם קיימת הגנה חוקית במקרה של עיכובים בבנייה.
- ודאו שיש סעיף בחוזה שמאפשר פיצוי במקרה של איחור במסירה.
פריסייל יכול להיות הזדמנות מצוינת אם מבצעים בדיקות מקדימות מעמיקות. עם זאת, בלי מחקר מעמיק, קונים עלולים לגלות ששילמו מחיר גבוה על עסקה לא משתלמת.
