בזמן שערים כמו תל אביב, רמת גן או גבעתיים זוכות לבום נדל”ני בזכות פרויקטים של תמ”א 38, נתוני מרכז המחקר והמידע של הכנסת חושפים אמת מטרידה – התכנית הלאומית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה כמעט ולא פעלה בפריפריה. דווקא באזורים שבהם הסיכון גבוה יותר, נרשמה פעילות מזערית, והפער בין המרכז לפריפריה רק הולך ומעמיק.
המציאות בשטח: מספרים שלא ניתן להתעלם מהם
-
810,000 דירות בישראל נמצאות במבנים שנבנו לפני תקן רעידות האדמה (413) משנת 1980 – ונחשבות למבנים בסיכון.
-
מתוך כלל המבנים הזקוקים לחיזוק, רק 1.7% חוזקו בפועל – רובם במרכז הארץ.
-
בערים מועדפות בצפון ובדרום נדרשות כ-36,758 דירות לחיזוק, בעלות מוערכת של כ-3.9 מיליארד ש”ח.
-
רק 5% מהפרויקטים שבוצעו במסגרת תמ”א 38 היו בפריפריה.
הנתונים לא מפתיעים כשמבינים את מבנה התמריצים של תמ”א 38: הפטורים ממס וזכויות הבנייה הנוספות היטיבו עם יזמים שפועלים באזורים עם ערך קרקע גבוה. בפריפריה – שם שווי הדירות נמוך יותר – פשוט לא היה כדאי ליזמים להיכנס לפרויקטים.
תמ”א מתה – יחי החוק החדש?
במקום התמ”א, מקודם כעת חוק חלופי שמתיימר לתקן את הכשלים:
-
שלושה מסלולים: חיזוק ועיבוי, הריסה ובנייה מחדש, והעברת זכויות.
-
תכנון מותאם לרשות המקומית, כולל גמישות בתקני חניה.
-
אפשרות להוספת שטחים לצרכי ציבור, מה שיכול לתרום לחיים עירוניים טובים יותר בפרויקטים.
אבל גם החוק החדש לא מבטיח שוויון – אלא אם כן יינתנו תמריצים ממשלתיים ישירים לערים חלשות.
הזדמנות בפריפריה: דווקא עכשיו, דווקא כאן
דווקא מתוך הפער הזה נוצרת הזדמנות נדל”נית יוצאת דופן בערי פריפריה. המשמעות ברורה: מחירים עדיין נמוכים, ביקושים לשכירות עולים, והתכניות להתחדשות עירונית – גם אם מתקדמות לאט – מצביעות על עליית ערך עתידית.
קחו את נשר כדוגמה
נשר, עיר צפונית עם קרבה ישירה לחיפה, נמצאת בצמיחה מתמדת. בעשור האחרון נבנו בה שכונות חדשות לצד תכניות התחדשות באזורים הוותיקים. למרות שלא נהנתה כמעט מפרויקטים של תמ”א 38, הביקוש לדירות בעיר נמצא במגמת עלייה, בעיקר בקרב משפרי דיור וסטודנטים מהטכניון.
-
מחירי דירות עדיין נמוכים משמעותית מחיפה הסמוכה, מה שמאפשר תשואות טובות יותר למשקיעים.
-
אזור תעסוקה אזורי וחיבורי תחבורה – כולל נגישות לכביש 22 ולמטרונית – תורמים לעלייה בדרישה.
-
פרויקטים עירוניים להשבחת המרחב הציבורי והכנסת יזמים חדשים לפעולה בשוק המקומי מאותתים על מגמה חיובית קדימה.
השקעה בפריפריה היא לא רק כלכלית – היא אסטרטגית
משקיע חכם לא רק בוחן את מצב השוק כיום – אלא מזהה מגמות עתידיות. בעוד ערים במרכז כבר הגיעו לתשואות רוויות, ערים כמו נשר, עפולה, מגדל העמק, בית שאן וטבריה נמצאות על סף התעוררות. לכן אנו סבורים שהשקעות נדל”ן בנשר ילכו ויגדלו ואנו מכוונים את המשקיעים הרלוונטיים שלנו לשוק הזה בנקודת הזמן הזו.
הפוטנציאל הגלום בהן כולל:
-
כניסת יזמים בשלבי תכנון מוקדמים (מה שמוביל לעליית ערך איטית אך עקבית).
-
ביקוש טבעי לשכירות – גם בזכות סטודנטים, גם בגלל מצוקת הדיור במרכז.
-
סיכוי לכניסה לגל ראשון של התחדשות עירונית – בטרם המחירים יקפצו.
לסיכום
דו”ח הכנסת על תמ”א 38 חושף כשל מערכתי – אך גם מסמן כיוון. במקום להתרכז איפה שכולם כבר נמצאים, יש מקום לבדוק את השווקים המקומיים שמוכנים לקפיצה הבאה. ערים כמו נשר לא רק מציעות תשואה – הן מציעות הזדמנות להיות ראשונים, כשאחרים עוד לא שמעו.
📌 השקעה חכמה מתחילה בזיהוי המקומות שאחרים עוד לא רצים אליהם – והזמן לעשות את זה הוא עכשיו.
