השקעה בדירה שנייה בדובאי: מדריך מיסוי ותכנון למשקיע הישראלי

 מבוא: השקעה בדירה שנייה בדובאי – הזדמנות למשקיע הישראלי

פתיחת שוק הנדל”ן בדובאי למשקיעים ישראלים, בעקבות הסכמי אברהם שנחתמו בספטמבר 2020 1, הפכה את האמירות ליעד אטרקטיבי עבור ישראלים רבים השוקלים השקעות מעבר לים. האטרקטיביות של דובאי אינה נובעת רק מההיבט הדיפלומטי, אלא משילוב של פוטנציאל לתשואות שכירות גבוהות יחסית 3 וסביבת מס הנחשבת לידידותית בדובאי 3, במיוחד בהשוואה לשוק הישראלי הרווי והיקר. מאמר זה מיועד למשקיעים ישראלים שכבר מחזיקים בדירה ראשונה בישראל ושוקלים את דובאי כיעד לדירה שנייה, בין אם למטרות השקעה טהורה ובין אם לשימוש עצמי חלקי. נבחן את היתרונות והחסרונות של השקעה כזו, תוך התמקדות מעמיקה בהיבטי המיסוי בישראל ובדובאי, והשפעת אמנת המס בין שתי המדינות. מעניין לציין כי למרות אירועים אזוריים, כגון המלחמה בעזה, נראה שהשיקולים הכלכליים, ובפרט פוטנציאל התשואה והמיסוי, ממשיכים להניע משקיעים ישראלים לבחון את דובאי כיעד השקעה. הדבר מצביע על פרגמטיות מצד המשקיעים ועל כך שהחלטות השקעה בנדל”ן בינלאומי יכולות להיות מונעות בעיקר משיקולים פיננסיים לטווח ארוך.

2. השקעה בנדל”ן בדובאי: יתרונות, חסרונות ועלויות

יתרונות מרכזיים:

השקעה בנדל”ן בדובאי מציעה מספר יתרונות בולטים למשקיע הישראלי:

• תשואות שכירות גבוהות: אחד המניעים העיקריים הוא פוטנציאל לתשואות שכירות הנעות בין 6% ל-9% לשנה. תשואות אלו גבוהות משמעותית מהמקובל בשוק הנדל”ן הישראלי, שם התשואה בתל אביב, לדוגמה, עומדת על כ-3%.4
• סביבת מס אטרקטיבית בדובאי: דובאי מציעה סביבה מיסויית הנחשבת נוחה מאוד למשקיעי נדל”ן פרטיים. אין מס הכנסה על דמי שכירות, אין מס רווחי הון על מכירת הנכס, ואין מס רכוש שנתי.3
• אפשרות ל”ויזת זהב”: רכישת נכס בשווי של לפחות 2 מיליון דירהם (AED) מאפשרת למשקיע לקבל ויזת תושבות (“ויזת זהב”) באיחוד האמירויות לתקופה של 10 שנים, הניתנת לחידוש. ויזה זו יכולה לכלול גם בני משפחה.
• שוק נדל”ן מודרני ומגוון: דובאי מציעה היצע רחב של נכסים, החל מדירות סטודיו ועד וילות יוקרה, באזורים שונים ועם תשתיות מודרניות. אזורים פופולריים בקרב משקיעים זרים כוללים את דובאי מרינה (Dubai Marina), מגדלי אגמי ג’ומיירה (JLT), ומרכז העיר דובאי (Downtown Dubai).10
• בעלות מלאה (Freehold): באזורים מיועדים (Freehold zones), אזרחים זרים, כולל ישראלים, יכולים לרכוש בעלות מלאה ובלתי מוגבלת בזמן על הנכס.

סיכונים וחסרונות שיש לקחת בחשבון:

לצד היתרונות, קיימים גם סיכונים וחסרונות שחשוב להכיר:

• תנודתיות שוק: שוק הנדל”ן בדובאי הראה בעבר תנודתיות, ומחירי הנכסים עלולים לרדת באופן בלתי צפוי.
• היצע יתר פוטנציאלי: באזורים מסוימים עלול להיווצר היצע יתר של נכסים, מה שעלול להוביל לירידה בתשואות השכירות או לקושי במכירת הנכס.
• שינויי מדיניות ורגולציה: שינויים במדיניות הממשלתית או ברגולציה הנוגעת לנדל”ן עלולים ליצור אי ודאות, במיוחד עבור משקיעים זרים.
• עלויות שירות ותחזוקה גבוהות: דמי השירות והתחזוקה בבניינים רבים בדובאי יכולים להיות גבוהים ולהשפיע על הרווחיות נטו מההשקעה. עלויות אלו עשויות להגיע ל-1% עד 2% מערך הנכס בשנה.11
• מורכבות משפטית ובירוקרטית: למרות האווירה הידידותית למשקיעים, תהליך הרכישה וההתנהלות המשפטית יכולים להיות מורכבים עבור מי שאינו מכיר את המערכת המקומית.
• תלות בתנאים כלכליים גלובליים: כלכלת דובאי, ובהתאם גם שוק הנדל”ן שלה, מושפעת מתנאים כלכליים גלובליים ומתנודות במחירי הנפט.

עלויות רכישה ואחזקה שוטפת בדובאי:

ה”פטור ממס” בדובאי אינו אומר “אפס עלויות”. ישנן עלויות עסקה ואחזקה משמעותיות:

• עלויות רכישה עיקריות:

• אגרת העברה ל-Dubai Land Department (DLD): 4% משווי הנכס.6
• עמלת תיווך: לרוב 2% משווי הנכס.
• אגרות רישום נוספות: לדוגמה, אגרת רישום נאמנות (Trustee Registration fees) בסך של כ-4,200 דירהם עבור נכסים בשווי מעל 500,000 דירהם.
• עלויות משפטיות (Conveyancing fees): יכולות לנוע בין 5,000 ל-10,000 דירהם.12

• עלויות אחזקה שוטפות:

• דמי שירות שנתיים (Service Charges): משתנים בהתאם לבניין, גודל הנכס והשירותים הניתנים, ויכולים להיות משמעותיים.
• אגרת דיור עירונית (Dubai Municipality Housing Fee): 5% משווי השכירות השנתי של הנכס. אגרה זו משולמת בדרך כלל על ידי השוכר כחלק מחשבון החשמל והמים (DEWA).13 עם זאת, אם הנכס ריק או משמש את הבעלים, הבעלים הוא זה שיישא בתשלום האגרה.13 נקודה זו קריטית למשקיע השוקל את הנכס גם כ”בית שני”, שכן בתקופות שימוש עצמי או כשהנכס אינו מושכר, עלות זו חלה ישירות עליו.

טבלה: עלויות עיקריות ברכישת נכס והחזקתו בדובאי

ההשקעה בדובאי, אם כן, דורשת מחקר שוק מעמיק ובדיקת נאותות, ולא רק התמקדות בתשואה הפוטנציאלית. בחירת מיקום קפדנית, למשל באזורים מבוקשים כמו דובאי מרינה או דאונטאון, הידועים בביקוש גבוה להשכרות לטווח קצר ולתיירות , יכולה לסייע בהפחתת סיכונים מסוימים.

3. מיסוי על דירתכם הראשונה בישראל: היבטים רלוונטיים

הבנת מצב המיסוי של הדירה הראשונה בישראל חיונית, שכן היא משפיעה על הגדרתכם כבעלי “דירה יחידה” ועל חבויות מס פוטנציאליות אם תחליטו להשכירה או למכרה. רכישת דירה בדובאי אינה משנה את מס הרכישה ששולם על הדירה הראשונה בישראל, אך היא הופכת אתכם לבעלים של יותר מדירה אחת מבחינת רשויות המס בישראל, עם השלכות על עסקאות עתידיות בישראל.

מס רכישה על דירה יחידה

בעת רכישת דירתכם הראשונה בישראל כדירה יחידה, נהניתם ממדרגות מס רכישה מופחתות. נכון לשנת 2024 (התעריפים מתעדכנים מעת לעת), מדרגות אלו כוללות פטור מתשלום מס על חלק השווי שאינו עולה על 1,978,745 ₪, 3.5% על החלק שבין 1,978,745 ₪ ל-2,347,040 ₪, 5% על החלק שבין 2,347,040 ₪ ל-6,055,070 ₪, וכן הלאה.16 חשוב לזכור הטבה זו, שכן רכישת דירה נוספת בישראל (לא בדובאי) תחויב במס רכישה גבוה משמעותית, בשיעור של 8% על חלק השווי שאינו עולה על כ-6.055 מיליון ₪, ו-10% על היתרה.

מיסוי הכנסות משכירות דירת מגורים בישראל

אם תחליטו להשכיר את דירתכם הראשונה בישראל, עומדות בפניכם שלוש אפשרויות עיקריות למיסוי ההכנסה מדמי השכירות :

1. מסלול הפטור (מלא או חלקי):

• תנאים: הדירה משמשת למגורים בלבד, אינה רשומה בספרי העסק שלכם, ומושכרת ליחיד (או לגוף מסוים בתנאים מיוחדים) למטרת מגורים.
• תקרת פטור מלא: נכון לשנת 2024, אם סך ההכנסה החודשית משכירות מכל דירות המגורים שבבעלותכם אינו עולה על 5,654 ₪, ההכנסה פטורה ממס.
• פטור חלקי: אם ההכנסה החודשית גבוהה מ-5,654 ₪ אך אינה עולה על כפל סכום זה (11,308 ₪), ניתן פטור חלקי המחושב לפי נוסחה ספציפית (ההפרש בין ההכנסה לתקרת הפטור מופחת מתקרת הפטור, והתוצאה היא הסכום הפטור).
• ללא פטור: אם ההכנסה החודשית עולה על כפל תקרת הפטור, כל ההכנסה חייבת במס.

1. מסלול 10% על ההכנסה ברוטו:

• ניתן לשלם מס מופחת בשיעור קבוע של 10% על כל ההכנסה ברוטו מדמי שכירות, ללא אפשרות לניכוי הוצאות כלשהן (כגון תיקונים, ריבית על משכנתא וכו’).
• חשוב לציין: בעת מכירת הדירה בעתיד, יופחת משווי הרכישה המקורי פחת “תיאורטי” על התקופה בה הושכרה הדירה במסלול זה, מה שעלול להגדיל את השבח החייב במס.

1. מסלול מס שולי (חיוב רגיל):

• ההכנסה נטו מדמי שכירות (לאחר ניכוי כל ההוצאות המותרות הקשורות להפקתה, כגון פחת, ריבית על משכנתא, תיקונים, ביטוח וכו’) מתווספת להכנסה החייבת שלכם מכל מקור אחר, וממוסה לפי מדרגות המס השולי שלכם.19 שיעור המס השולי הראשון על הכנסה זו הוא בדרך כלل 31% (אלא אם כן אתם מעל גיל 60 ועומדים בתנאים מסוימים המאפשרים שיעור מופחת של 10% על ההתחלה).

הבחירה במסלול המיסוי היא שנתית, ויש לה השלכות הן על נטל המס השוטף והן על חבות מס השבח העתידית.

טבלה: השוואת מסלולי מיסוי על הכנסות שכירות מדירת מגורים בישראל (2024)

מס שבח על מכירת דירת מגורים יחידה בישראל

אם תחליטו למכור את דירתכם הישראלית, והיא תעמוד בתנאים של “דירת מגורים מזכה” יחידה, ייתכן שתהיו זכאים לפטור ממס שבח עד לתקרה מסוימת.

• הגדרות ותנאים עיקריים לפטור:

• “דירת מגורים מזכה”: דירה שבנייתה הסתיימה, היא בבעלות פרטית (לא חברה), ועיקר השימוש בה (מעל 50%) הוא למגורים.21
• “דירה יחידה”: במועד המכירה, זוהי דירת המגורים היחידה שלכם בישראל ובאזור (כפי שמוגדר בחוק). קיימים חריגים מסוימים, למשל אם יש לכם בנוסף חלק קטן (פחות משליש) בדירה אחרת, או דירה שהתקבלה בירושה ועומדת בתנאים ספציפיים (למשל, הייתה דירתו היחידה של המוריש, ואתם צאצאים שלו).22
• תקופת החזקה: עליכם להחזיק בדירה לפחות 18 חודשים מיום שהפכה לדירת מגורים (בדרך כלל מסיום הבנייה) ועד למכירתה.21
• מכירה קודמת בפטור: לא מכרתם דירת מגורים אחרת בפטור ממס שבח ב-18 החודשים שקדמו למכירה הנוכחית.22

• תקרת הפטור ממס שבח: נכון לשנת 2025, תקרת הפטור עומדת על 5,008,000 ₪.21 אם מחיר המכירה גבוה מתקרה זו, החלק היחסי של השבח שמעל התקרה יחויב במס.
• שיעור מס שבח: אם אינכם זכאים לפטור מלא, או על החלק החייב במס, שיעור מס השבח הוא 25% על הרווח הריאלי (ההפרש בין מחיר המכירה לשווי הרכישה המתואם, לאחר ניכוי הוצאות מותרות).22
• הקפאת תקרות: יש לשים לב כי קיימות הקפאות של תקרות מסוימות, כולל תקרת הפטור ממס שבח, כך שהן אינן מתעדכנות בהתאם לעליית המדד עד לתאריך מסוים.18

4. מיסוי רכישת נדל”ן והחזקתו בדובאי בעיני המשקיע הישראלי

כאמור, דובאי אינה גובה מס הכנסה או מס רווחי הון מיחידים על נכסי מגורים. עם זאת, ישנן עלויות ותשלומים אחרים הכרוכים ברכישה והחזקה:

מיסים ותשלומים בעת רכישת נכס בדובאי:

• אגרת העברה (DLD Transfer Fee): 4% משווי הנכס, המשולמת למחלקת הקרקעות של דובאי (Dubai Land Department).6 לעיתים קרובות, הקונה נושא במלוא התשלום, למרות שניתן לחלוק אותו עם המוכר.12
• אגרות רישום (Registration Fees): סכומים קבועים בהתאם לשווי הנכס. לדוגמה, עבור נכס בשווי נמוך מ-500,000 דירהם, האגרה היא 2,000 דירהם בתוספת 5% מע”מ על האגרה עצמה. עבור נכס בשווי גבוה מ-500,000 דירהם, האגרה היא 4,000 דירהם בתוספת 5% מע”מ על האגרה.12
• עמלת תיווך (Real Estate Agent Fee): לרוב 2% משווי הנכס, בתוספת 5% מע”מ על העמלה.11
• מע”מ (VAT): בשיעור 5% חל על שירותים הקשורים לעסקה, כגון עמלת תיווך ושירותים משפטיים. נכסי מגורים חדשים הנרכשים ישירות מקבלן פטורים לרוב ממע”מ על הנכס עצמו בעסקת המכירה הראשונה. נכסים מסחריים, לעומת זאת, חייבים במע”מ.7

מיסוי הכנסות שכירות ורווחי הון מדובאי (ברמת הפרט בדובאי):

• מס הכנסה על שכירות בדובאי: אין מס הכנסה פדרלי או מקומי (באמירות דובאי) על הכנסות שכירות מנכסי מגורים עבור יחידים.3
• אגרת דיור עירונית (Dubai Municipality Housing Fee): כפי שהוזכר, זו אינה מס הכנסה אלא אגרה בשיעור 5% משווי השכירות השנתי של הנכס, המשמשת למימון שירותים מוניציפליים. היא נגבית בדרך כלל מהשוכרים דרך חשבון החשמל והמים (DEWA).13 אם הנכס אינו מושכר (ריק או בשימוש הבעלים), הבעלים הוא זה שנושא בתשלום זה.13 חשוב להבין שאגרה זו, למרות שאינה “מס הכנסה”, היא עלות שוטפת שיש לקחת בחשבון, במיוחד אם הנכס אינו מושכר ברציפות.
• מס רווחי הון בדובאי: אין מס רווחי הון על מכירת נכס מקרקעין על ידי יחידים.5
• מס ירושה/מתנה בדובאי: אין מס ירושה או מס מתנות על נכסים בדובאי.6

הפשטות לכאורה של מערכת המס בדובאי (אפס מס הכנסה ואפס מס רווחי הון ליחידים) היא יתרון משמעותי. עם זאת, אגרת ה-DLD החד-פעמית (4%) ואגרת הדיור העירונית השוטפת (5% מהשכירות) הן עלויות שיש להביא בחשבון בתזרים המזומנים ובתחשיב התשואה הכולל. משקיע ישראלי צריך לכמת עלויות אלו ולהשוות את התמונה הכוללת למצב בישראל. לדוגמה, אגרת ה-DLD בדובאי (4%) נמוכה ממס הרכישה על דירה שנייה בישראל (8%), אך יש להוסיף עלויות עסקה נוספות. השאלה המרכזית היא האם התשואה הגבוהה יותר בדובאי (נטו, לאחר כל העלויות הדובאיות) מצדיקה את ההשקעה והסיכונים, בהתחשב גם בחובת המס בישראל על ההכנסה מדובאי.

5. השלכות המס בישראל ואמנת המס עם איחוד האמירויות

תושב ישראל חייב בדיווח ובמס בישראל על כלל הכנסותיו, בין אם הופקו בישראל ובין אם מחוצה לה, כולל הכנסות שכירות ורווחי הון מנכסים בדובאי.9 יש לדווח על הכנסות אלו בדוח השנתי לרשות המסים בישראל. טופס 7039, לדוגמה, משמש לדיווח על מכירת זכות במקרקעין מחוץ לישראל.26

מיסוי הכנסות שכירות מחו”ל בישראל:

קיימים שני מסלולי מיסוי עיקריים להכנסות שכירות מנכסים בחו”ל 27:

1. מסלול מס מופחת בשיעור 15% (סעיף 122א לפקודת מס הכנסה): תשלום מס בשיעור 15% על ההכנסה ברוטו מדמי שכירות. במסלול זה לא ניתן לנכות הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה (למעט פחת, בתנאים מסוימים) ולא ניתן לקבל זיכוי על מס זר ששולם (אם שולם). מסלול זה עשוי להתאים למי שיש לו מעט הוצאות על הנכס בחו”ל או למי שנמצא במדרגת מס שולי גבוהה בישראל.
2. מסלול מס שולי: ההכנסה נטו מדמי שכירות (לאחר ניכוי הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה בחו”ל, כגון ריבית על משכנתא מקומית, דמי ניהול, תיקונים ופחת) מתווספת להכנסה החייבת של המשקיע בישראל וממוסה לפי מדרגות המס השולי שלו. במסלול זה ניתן לקבל זיכוי על מס זר ששולם בחו”ל, בכפוף לתנאי האמנה ולדין הישראלי.

מיסוי רווחי הון ממכירת נכס בחו”ל בישראל:

רווח הון ריאלי ממכירת נכס מקרקעין בחו”ל על ידי יחיד תושב ישראל חייב במס בשיעור 25%.27 אם המוכר הוא “בעל מניות מהותי” (מחזיק ב-10% או יותר באמצעי שליטה) בחברה המחזיקה בנכס, שיעור המס עשוי להיות 30%.28 בנוסף, על הכנסות גבוהות (כולל רווח הון) מעל תקרה שנתית מסוימת (כ-721,560 ₪ בשנת 2025) חל “מס יסף” בשיעור 3%.18

יישום אמנת המס למניעת כפל מס בין ישראל לאיחוד האמירויות:

אמנת המס בין ישראל לאיחוד האמירויות הערביות נכנסה לתוקף ב-1 בינואר 2022, ומטרתה למנוע כפל מס ולעודד השקעות בין שתי המדינות.1

• מיסוי הכנסות שכירות (Immovable Property Income): האמנה, בדומה לרוב אמנות המס המבוססות על מודל ה-OECD, קובעת כי למדינה בה נמצא הנכס (איחוד האמירויות במקרה זה) יש זכות מיסוי ראשונית על ההכנסות ממנו.1 מאחר שדובאי אינה גובה מס הכנסה על דמי שכירות מיחידים, מדינת התושבות של המשקיע (ישראל) היא זו שתמסה את ההכנסה. ישראל תעניק זיכוי על מס ששולם (אם שולם) באיחוד האמירויות. מכיוון שבפועל, המס על שכירות מגורים בדובאי הוא 0% (כאמור, אגרת הדיור העירונית אינה מס הכנסה ולא צפויה להיות מוכרת לצורכי זיכוי 15), הזיכוי ממס זר יהיה 0. כתוצאה מכך, המשקיע הישראלי ישלם את מלוא המס בישראל על ההכנסה מדובאי, לפי המסלול שיבחר (15% או שולי).9
• מיסוי רווחי הון (Capital Gains): בדומה להכנסות שכירות, האמנה מאפשרת למדינה בה נמצא הנכס (איחוד האמירויות) למסות רווחי הון ממכירתו, בהתאם לחוקיה הפנימיים.1 מאחר שדובאי אינה גובה מס רווחי הון מיחידים על נכסי מקרקעין, ישראל (מדינת התושבות) תמסה את הרווח במלואו (בשיעור 25%, בתוספת מס יסף אם רלוונטי). גם כאן, הזיכוי ממס זר יהיה 0.

המשמעות המעשית היא שאמנת המס מונעת “כפל מס” קלאסי, אך מכיוון שדובאי אינה ממסה הכנסות שכירות ורווחי הון מנדל”ן מיחידים, נטל המס הסופי על הכנסות אלו יחול כמעט במלואו בישראל. ה”פטור ממס” בדובאי הופך למעשה לחיסכון רק בהפרש (התיאורטי) בין שיעור המס הישראלי לשיעור המס האפסי בדובאי. האטרקטיביות של דובאי נובעת, אם כך, בעיקר מהתשואה הגבוהה יותר לפני מס ישראלי, ומהיעדר בירוקרטיית מס בדובאי עצמה.

הבחירה במסלול המיסוי בישראל על הכנסות שכירות מחו”ל (15% על ברוטו או מס שולי על נטו) הופכת לקריטית. אם ישנן הוצאות משמעותיות בדובאי (כגון ריבית על משכנתא מקומית, דמי ניהול גבוהים, תיקונים, דמי שירות שלא כוסו על ידי השוכר, או אגרת הדיור העירונית בתקופות בהן הנכס ריק או בשימוש הבעלים), מסלול המס השולי עשוי להיות עדיף, למרות שיעור מס פוטנציאלי גבוה יותר, בזכות היכולת לנכות הוצאות אלו ולהקטין את ההכנסה החייבת במס בישראל.

6. שיקולים מרכזיים ותכנון אסטרטגי למשקיע הישראלי

ההחלטה להשקיע בדירה שנייה בדובאי מחייבת בחינה של מכלול שיקולים:

• השוואה כלכלית מקיפה: יש לערוך השוואה מפורטת בין השקעה בדירה שנייה בישראל לבין השקעה בדובאי. ההשוואה צריכה לכלול מס רכישה/אגרת העברה, מיסוי הכנסות שכירות (אפקטיבי, לאחר התחשבות במסלולי המס השונים ובאמנה), מיסוי רווחי הון, עלויות עסקה נוספות, עלויות אחזקה שוטפות, ותשואה צפויה (ברוטו ונטו לאחר כל המסים והעלויות בשתי המדינות).
• חשיבות הייעוץ המקצועי: לאור מורכבות המיסוי הבינלאומי וההבדלים בין מערכות המס, חיוני להתייעץ עם יועץ מס ישראלי המתמחה במיסוי בינלאומי ובפרט באמנת המס עם איחוד האמירויות. כמו כן, מומלץ להיעזר באנשי מקצוע מקומיים בדובאי (סוכן נדל”ן, עורך דין) להבנת השוק וההליכים המקומיים.1
• שיקולי מימון: ניתן לממן רכישת נכס בדובאי באמצעות משכנתא מבנק מקומי, אך יש לקחת בחשבון שדרישות המקדמה לתושבים זרים עשויות להיות גבוהות יותר (למשל, 20%-30% או יותר משווי הנכס).9 ריבית על משכנתא שנלקחה לרכישת הנכס המושכר בדובאי יכולה, בתנאים מסוימים, להיות הוצאה מוכרת בישראל אם נבחר מסלול המס השולי למיסוי ההכנסות מחו”ל, ובכך להקטין את ההכנסה החייבת במס בישראל.
• ניהול הנכס מרחוק: אם הנכס מיועד להשקעה, יש לשקול את אתגרי הניהול מרחוק ולבחון אפשרות לשימוש בחברת ניהול נכסים מקומית.
• תנודות מט”ח: קיים סיכון הנובע מתנודות בשער החליפין בין הדירהם האמירתי לשקל הישראלי, אשר יכול להשפיע על שווי ההכנסות משכירות ועל הרווח (או ההפסד) בעת מכירת הנכס.3
• אסטרטגיית יציאה: חשוב לתכנן לטווח ארוך את אסטרטגיית היציאה מההשקעה, כולל תזמון המכירה והשלכות המס הנלוות בישראל.
• תשלום באמצעות מטבעות קריפטוגרפיים: למרות שחלק מהיזמים בדובאי מאפשרים תשלום באמצעות מטבעות קריפטוגרפיים 9, על המשקיע הישראלי לזכור כי רשות המסים בישראל רואה במטבעות קריפטוגרפיים נכס. מימושם (לרבות המרתם למטבע פיאט או שימוש בהם לרכישת נכס) מהווה אירוע מס החייב במס רווחי הון בישראל. בנוסף, ההכנסה מהנכס שיירכש (שכירות, מכירה עתידית) עדיין חייבת בדיווח ובמס בישראל, ללא קשר לאופן התשלום הראשוני. השימוש בקריפטו מוסיף, אם כן, שכבת מורכבות מיסויית בצד הישראלי.

7. סיכום ומסקנות

השקעה בדירה שנייה בדובאי יכולה להציע למשקיע הישראלי הזדמנות לגיוון תיק ההשקעות ולתשואות פוטנציאליות אטרקטיביות, במיוחד בסביבה בה אין מיסי הכנסה ורווחי הון מקומיים על נדל”ן למגורים. עם זאת, התמונה מורכבת יותר מאשר “0% מס בדובאי”. יש להביא בחשבון עלויות עסקה ואחזקה משמעותיות בדובאי, כגון אגרת DLD, דמי שירות ואגרת דיור עירונית.

חשוב מכך, כתושב ישראל, המשקיע ימשיך להיות חייב בדיווח ובמס בישראל על הכנסותיו מדובאי. אמנת המס בין המדינות מונעת כפל מס, אך בפועל, מכיוון שדובאי אינה גובה מסים אלו מיחידים, נטל המס הסופי על ההכנסות משכירות ורווחי הון יחול ברובו בישראל.

לכן, ההחלטה להשקיע בדובאי דורשת ניתוח רב-ממדי הכולל: מיסוי ישראלי על הדירה הראשונה (אם רלוונטי להשכרה/מכירה), מיסוי ישראלי על הכנסות מחו”ל (ובחירת מסלול המיסוי האופטימלי), הבנה של מערכת “המסים והאגרות” של דובאי, יישום אמנת המס, עלויות עסקה ותחזוקה, סיכוני שוק ומט”ח, ואסטרטגיית ניהול ויציאה.

מומלץ בחום לבצע תחשיב כלכלי מפורט ולקבל ייעוץ מקצועי מיועץ מס המתמחה במיסוי בינלאומי ובשוק הישראלי-אמירתי לפני קבלת החלטת השקעה. השקעה מושכלת, המבוססת על הבנה מעמיקה של כלל ההיבטים, היא המפתח למיצוי הפוטנציאל הגלום בשוק הנדל”ן של דובאי.