אם אתם מתכננים קניית דירה להשקעה אתם חייבים לבצע את הבדיקות המקדימות הבאות שמטרתן לבדוק מה מצב הדירה מבחינה משפטית, רישומית ותכנונית לפני שאתם נכנסים לשלב המשא ומתן על ההסכם המכר.
1. נוציא נסח רישום מקרקעין מלשכת רישום המקרקעין כדי לבדוק את המצב הרישומי משפטי של הדירה.
– נבדוק שהמוכר הוא אכן בעל הזכות הרשום של הדירה.
במקרה בו המוכר עדיין לא רשום בתור הבעלים של הדירה בנסח הרישום – חשוב להסדיר את הנושא ולחייב את המוכר לדאוג להסדרת רישום הזכויות במידה וניתן לפני החתימה על ההסכם ואם לא אז כתנאי להתקיימות ההסכם.
– נבדוק באיזה סוג זכויות מדובר – בעלות או חכירה שכן כל סוג בעלות מצריך לעיתים התייחסות נוספת מבחינת הליך רישום הזכויות העתידי ע”ש הקונים.
– נבדוק האם קיימות הערות או זכויות נוספות על הדירה כמו: משכנתא, עיקולים, הערות אזהרה או הפקעה ולטובת מי.
לדוגמא: זוג קונים שליוויתי ברכישת דירה שהמטרה הייתה שיום אחד הדירה תיכנס לתהליך של התחדשות עירונית. כשהוצאתי את נסח הרישום מיד ראיתי שבנסח יש הערה של הפקעה לטובת הרכבת הקלה.
חשוב לציין שהפקעה תמיד פוגעת בזכויות שניתנות על אותה חלקה, ובמקרה הזה לטובת הבניין והדירות, לכן יתכן שהערה כזו תפגע בסיכויים של הדירה והבניין להיכנס לתוך הליך של התחדשות עירונית.
לאחר בדיקה גילינו שאכן הערת ההפקעה פגעה בזכויות בעלי הדירות ואיפשרה היתכנות של פרוייקט התחדשות עירונית מתחמי של לפחות 4 בניינים ומעלה.
2. נוציא את תיק הבית המשותף מלשכת רישום המקרקעין ונבדוק התאמה בין תשריט הדירה למצבה הפיזי של הדירה בפועל.
– נוודא שאין חריגות בנייה – הכוונה שאין בנייה שחורגת מהתשריט או שאינה קיימת בתשריט הדירה.
– נבדוק התאמה של: כיווני האוויר, מספר החדרים, ההצמדות לדירה (מרפסת, מחסן, חצר, חניה, גינה) ומיקומן.
חשוב לציין שבמידה ומתגלים הבדלים בין המצב בתשריט למצב בפועל יש לכך השלכות על כדאיות העסקה וכמובן שנרצה שהמוכר יטפל ויסדיר את הדברים במידה וניתן מראש ואם לא אז כתנאי בחוזה. בנוסף, חשוב לזכור שכל אי התאמה שמתגלת פוגעת בסיכוי לקבל משכנתא כי בהנק מתייחס תמיד רק למצב הרישומי של הדירה.
קרה לי מקרה בו בעת בדיקה של תשריט הדירה גיליתי שכיווני האוויר של הדירה הרשומים בתשריט שונים מכיווני האוויר של הדירה בפועל. במצב כזה יש בעיה רישומית בדירה ומכיוון שהבנקים מתייחסים קודם כל למצב הרישומי של הדירה, ולא למצב בפועל, אז ברור היה שתהיה לקונים אותם ליוויתי בעיה לקבל משכנתא.
הפיתרון לסיטואציה היה קודם כל לבצע שמאות מוקדמת כדי להבין האם בכלל ניתן לקבל משכנתא ואם כן באיזה סכום. ובנוסף, להעמיד נכס נוסף של הקונים לטובת המשכנתא ולקחת משכנתא מדרגה שנייה.
3. נוציא את תיק הבניין ממחלקת ההנדסה של הרשות המקומית – בתיק הבניין נבדוק גם את מצבו התכנוני של הבניין בכללותו וגם את מצבה התכנוני של הדירה.
נמצא את היתר הבנייה ונבחן האם הדירה כולה כולל ההצמדות שלה בנויה בהתאם להיתר הבנייה.
במידה ונגלה שיש חריגות בנייה יש לכך השלכות על כדאיות העסקה וכמובן שנרצה שהמוכר יטפל ויסדיר את הדברים במידה וניתן מראש ואם לא אז כתנאי בחוזה.
– נבדוק האם הבניין הוכרז כמבנה מסוכן.
אם מדובר בדירה בבניין שהוכרז כמבנה מסוכן יש צריך לקחת בחשבון שמדובר בעלויות נוספות של שיפוץ המבנה על מנת שכבר לא יחשב למבנה מסוכן. בנוסף, כבעלי הדירה ככל ולא נעשות פעולות לצורך תיקון המצב אתם חשובים להליך משפטי מנהלי. כמו כן, במידה ואתם מתכננים להשכיר את הדירה יש לכך גם משמעות וחבות כלפי השוכרים שיגורו בדירה.
ביצוע הבדיקות המקדמיות מראש ולפני המשא ומתן על ההסכם מאפשר לנו הקונים לדעת ולהבין בדיוק איזו דירה אנחנו קונים ובמידה ועולות בעיות אנחנו יכולים לתת להן פתרונות מראש. בנוסף, זה מאפשר לנו הקונים להבין בצורה נכונה יותר מה הסיכונים בעסקה וכמובן לחסוך לנו הרבה מאוד כסף.
הפוסט נכתב על ידי קרן שאבי עורכת דין לענייני נדל”ן ומלווה משקיעים. הנה כמה קישורים ללמוד עליה יותר.
עמוד עסקי בפייסבוק
https://www.facebook.com/profile.php?id=61556631797939
קבוצת טיפים בוואטסאפ
https://chat.whatsapp.com/DnrGYaJbFM2FtcrUFGIkI9
אינסטגרם
